חלום הדירה מרגיש לפעמים כמו משהו שרק אחרים מצליחים להגשים. המחירים עולים, השכר לא מדביק את הפער, והדרישה להון עצמי של מאות אלפי שקלים נראית לא הגיונית.
עבור רבים, זו לא הדירה עצמה שמעכבת – אלא דווקא שלב ההתחלה: איך בכלל מגיעים להון הדרוש כדי להיכנס לעסקה?
החדשות הפחות טובות הן שהמכשול אמיתי, והמערכת לא עושה חיים קלים. החדשות הטובות: יש דרכים, כלים, פתרונות ומסלולים שכן מאפשרים להתקדם – משכנתא ללא הון עצמי או עם הון נמוך.
הפעם נבחן את כל האפשרויות לצבירת הון עצמי – דרך חסכון, עזרה משפחתית, הלוואות משלימות, פתרונות יצירתיים ומסלולים מיוחדים – כדי לאפשר תכנון מעשי ולא רק תקווה כללית.
כמה הון עצמי צריך – ולמה?
הדרישה הבסיסית לפי בנק ישראל
הבנקים מחייבים להעמיד הון עצמי של:
- 25% לפחות ממחיר הנכס לרוכשים דירה ראשונה
- 30% לרוכשי דירה שנייה
- 50% למשקיעים
בדירה שמחירה מיליון ושמונה מאות אלף שקלים, המשמעות היא הון עצמי של 450 אלף שקלים לפחות – לפני עלויות נלוות.
מה נחשב הון עצמי?
- חסכונות פרטיים
- קופות גמל שניתן למשוך
- מענקים, ירושות או מתנות
- עזרה משפחתית
- כספים מנזילות פנסיונית (במקרים מסוימים בלבד)
פתרונות לצבירת הון עצמי – לפי סוג הגישה
חסכון הדרגתי – למי שיש אופק של כמה שנים
- הפקדה אוטומטית לחשבון חיסכון נפרד
- השקעה סולידית לטווח בינוני (כגון קרנות מחקות מדדים)
- חסכון דרך קרן השתלמות – אם קיימת
- הפקדה לפוליסות חיסכון או קופת גמל להשקעה
היתרון: שליטה מלאה בקצב.
החיסרון: פתרון איטי שדורש משמעת גבוהה וסבלנות.
עזרה מהמשפחה – פתרון נפוץ אך רגיש
- מתנה – ללא ציפייה להחזר
- הלוואה משפחתית – עם תנאים ברורים
- ערבות להלוואה חיצונית – במידה ויש ביטחונות
חשוב להסדיר כל עזרה בכתב, כדי להימנע ממחלוקות עתידיות. כמו כן, יש לבדוק השלכות מס (למשל במקרה של העברת סכום גדול במתנה).
הלוואה משלימה לצורך הון עצמי
בפועל, רבים מממנים את ההון העצמי באמצעות הלוואה חיצונית, במקביל למשכנתא.
אפשרויות:
- הלוואה בנקאית נפרדת מהמשכנתא
- הלוואה מגוף חוץ־בנקאי (כגון חברות אשראי או קרנות)
- הלוואה כנגד חסכון קיים או קופת גמל
- משכון רכב, תיק ניירות ערך או נכס אחר
הסיכון: נטילת הלוואה נוספת מגדילה את סך ההחזר החודשי. אם אין תכנון מדויק – זה עלול להכביד מאוד על התקציב המשפחתי.
מימון חלק מההון באמצעות מכירת נכס אחר
- רכב פרטי שאינו הכרחי
- דירה קטנה שהתקבלה בירושה
- השקעות נזילות שאינן מניבות רווח מהותי
המכירה תאפשר ריכוז משאבים לטובת קניית דירה ראשונה, גם אם זה כרוך בפרידה זמנית מנכסים אחרים.
קנייה בשותפות – לחלוק את העומס
במקרים מסוימים ניתן לרכוש נכס עם בני משפחה, חברים קרובים או בני זוג בתחילת הקשר.
כמובן, נדרשת הסדרה משפטית מדויקת שתקבע:
- מהו חלקו של כל צד
- מה קורה במקרה של מכירה או יציאה מהשותפות
- מהי חלוקת ההחזר החודשי
שותפות קנייה היא פתרון לגיטימי – אך מחייב שקיפות, אמון וסבלנות.
מסלולים מיוחדים שמסייעים להקטין את הצורך בהון עצמי
מחיר למשתכן או דירות בהנחות ממשלתיות
מי שעומדים בתנאי הסף ומחזיקים בתעודת זכאות – יכולים לרכוש דירה במחיר מוזל. במקרה כזה, הון עצמי של 100–200 אלף שקלים עשוי להספיק.
חשוב לדעת:
- ייתכן שההמתנה לפרויקט תיקח זמן
- קיים סיכון של קנייה בפריפריה רחוקה מהעבודה או המשפחה
- צריך להיערך היטב למכרזים ולהגרלות
משכנתא בשיעור מימון גבוה (במימון משלים)
חלק מהבנקים או הגופים החוץ־בנקאיים מציעים מוצרים שמאפשרים להגיע גם ל־85% מימון או יותר – אך תמיד במחיר של ריבית גבוהה או צורך בביטוח משלים יקר.
לפני שבוחרים בכך, יש לבדוק היטב את גובה ההחזר, גובה הריבית, וההשפעה על מסגרת האשראי הכוללת.
קבוצות רכישה
הצטרפות לקבוצת רכישה יכולה להוזיל את עלות הקרקע והבנייה, וכך להפחית את הצורך בהון עצמי גבוה. אך מדובר בתהליך ארוך, עם סיכונים משפטיים, עיכובים וסטיות תקציב.
לכן, כדאי לשקול את המסלול הזה רק עם ליווי מקצועי ועם גב כלכלי לבלתי צפוי.
מהן העלויות הנלוות שצריך לקחת בחשבון?
מעבר להון העצמי שנדרש כתנאי למשכנתא, יש לקחת בחשבון:
- מס רכישה
- שכר טרחת עורך דין
- עלות שמאות
- פתיחת תיק בבנק
- ריהוט והובלה
- עלויות שיפוץ – אם הדירה דורשת התאמות
בסך הכול, מדובר לעיתים בעוד עשרות אלפי שקלים שיש להיערך אליהם מראש.
טיפים חשובים לניהול נכון של תהליך מימון ההון העצמי
לעבוד עם יועץ משכנתאות עצמאי
יועץ מקצועי יכול לעזור לבנות אסטרטגיה מימון חכמה, להבין אילו אפשרויות קיימות, ולמנוע טעויות יקרות.
לנהל טבלת תזרים חודשית
לפני שלוקחים כל הלוואה, חשוב לבחון: האם ניתן לעמוד בהחזר המצטבר? מה יקרה אם הריבית תעלה? אילו הוצאות בלתי צפויות עשויות להתווסף?
לא לבנות על כספים לא ודאיים
אין לכלול כספי ירושה עתידיים, מענקים תיאורטיים או הכנסות שטרם נכנסו – בתכנון ההון העצמי. כל שקל שנספר – חייב להיות קיים ונזיל בפועל.
לחשוב גם על היום שאחרי
מי שלוקחים הלוואות רבות או מממנים את כל ההון בדרכים חיצוניות – עלולים למצוא עצמם בקושי חודשי מתמשך. עדיף לדחות את הרכישה בחצי שנה ולחסוך עוד, מאשר להיכנס לעסקה בחוסר יציבות.
לסיכום – הון עצמי הוא אתגר, לא מחסום סופי
נכון, המציאות מורכבת, ומעטים מצליחים להגיע לדירה בלי עזרה או תכנון מוקדם. אבל יש דרכים, ויש פתרונות. חלקם פשוטים, אחרים יצירתיים – וכל עוד בונים תוכנית זהירה ומציאותית, אפשר להתקדם גם כשאין סכום גדול בחשבון.
מה שחשוב הוא לא רק להשיג את הכסף – אלא לעשות זאת בצורה שלא תכביד על השנים הבאות. כי דירה ראשונה היא לא רק מפתח – היא גם התחייבות, וההתחלה צריכה להיות יציבה.
