לרגל יום ירושלים ערכה קבוצת ארי מגורים לשיווק נדל"ן ניתוח של נתוני הלמ"ס. הנתונים חושפים תנופת בנייה חסרת תקדים בבירה, המלווה בשינוי דרמטי באופי הבינוי בעיר. מניתוח הנתונים עולה כי ירושלים עוברת תהליך מואץ של "ציפוף לגובה", כאשר בשנת 2025 נרשם שיא של עשור בהתחלות הבנייה.
מגמת זינוק בהתחלות הבנייה: עשור של צמיחה
מהנתונים עולה כי החל משנת 2016, אז נרשמו 1,699 התחלות בנייה בלבד, העיר נמצאת במגמת עלייה עקבית ומרשימה. לאחר דשדוש יחסי בין השנים 2017 ל-2021 (בטווח של 2,200-2,700 יח"ד לשנה), חלה פריצה משמעותית בשנת 2022 עם זינוק ל-4,697 התחלות בנייה. מגמה זו המשיכה להאיץ עד לשיא של 6,183 דירות חדשות שהחלו להיבנות בשנת 2025.
מהפכת המגדלים: פי 22 יותר התחלות בנייה לגובה
ניתוח נתוני הלמ"ס שבוצע על ידי קבוצת ארי מגורים לשיווק נדל"ן חושף זינוק חסר תקדים בהתחלות בנייה של מגדלים בירושלים: בשנת 2025 החלה בנייתן של 3,790 יחידות דיור במגדלים בני 16 קומות ומעלה בעיר, לעומת 1,808 דירות בשנת 2024, וזינוק אדיר בהשוואה ל-170 יח"ד בלבד בשנת 2016.
הנתונים מצביעים על מגמת האצה חדה בשנים האחרונות: בשנת 2023 נרשמו 1,656, התחלות בנייה במגדלים, ב-2022 רק 959 – ולפני כן, בשנים 2017–2018, לא נרשמו התחלות בנייה כלל בקטגוריה זו. מדובר בנקודת מפנה חדה באופי הבינוי בירושלים, שעד לפני מספר שנים התאפיינה בעיקר בבנייה נמוכה עד בינונית.
עוד עולה מהנתונים כי בשנת 2025 61% מהתחלות הבנייה הכלליות הן בבניינים מעל 16 קומות.
מה מניע את הבנייה לגובה?
אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלים של קבוצת ארי מגורים מציין כי הגורם המרכזי לצמיחה הוא ההתחדשות העירונית. לפי נתון של עיריית ירושלים שפורסם לאחרונה בשנת 2025 ניתנו בירושלים 8,445 היתרי בנייה כמחצית, ניתנו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. פרויקטי פינוי-בינוי מחייבים מטבעם בנייה לגובה כדי לייצר היתכנות כלכלית ולהוסיף יחידות דיור על קרקע יקרה באזורים מבוקשים. מנוע נוסף הוא מדיניות הציפוף לאורך צירי הרכבת הקלה, שמקדמת בנייה אינטנסיבית ומעורבת שימושים בקרבה לתחבורה ציבורית. אולם לדבריו, רבים מהירושלמים מעדיפים את הבנייה המסורתית, בנייה רוויה נמוכה ואת המבנים האלו ניתן למצוא בעיקר בשכונות החדשות.
לא כולם רוצים בנייה לגובה
אנה פוגל, סמנכ"לית השיווק של קבוצת רם אדרת, שבונה עם חברת סלעית את פרויקט "אדרת ירושלים" בשכונת גבעת המטוס מציינת כי "מרבית הבנייה החדשה בירושלים כיום נשענת על פרויקטי פינוי־בינוי, המאופיינים ברובם במגדלים גבוהים וצפופים או במגדלי יוקרה באזורי ביקוש. גבעת המטוס מציעה חלופה שונה: בנייה רוויה אך נמוכה יחסית, מבנים מדורגים
המשתלבים בטופוגרפיה הירושלמית ותכנון שמדגיש קהילתיות ושכונתיות. ייחודה של גבעת המטוס נובע גם ממיקומה ומהפערים במחירים. היא צמודה לשכונות מבוססות, כמו ארנונה ובקעה, שבהן מחירי הדירות כבר גבוהים מאוד, בעוד בשכונה החדשה עדיין ניתן למצוא דירות חדשות במחירים נגישים יותר. עם השלמת התשתיות, הפעלת הרכבת הקלה ופתיחת מוסדות הציבור, החינוך והמסחר המקומי, צפוי צמצום בפערי המחירים – וזהו בדיוק מרחב ההזדמנות שרוכשים חכמים מחפשים".
לדברי לי רום אוקנין, סמנכ"לית השיווק בקבוצת צרפתי שמעון הבונה את פרויקט לוריא בשכונת מורדות ארנונה "הירושלמים האמיתיים מעדיפים לגור בבניינים ששומרים על הסגנון והייחודיות של הבניה הירושלמית. במסגרת פרויקט לוריא נבנים בנייני בוטיק בני 9 קומות בסגנון ירושלמי עם 2-3 דירות בלבד בכל קומה. הפרויקט נבנה בסמיכות למתחם השגרירות האמריקאית, מיקום הנחשב ליוקרתי ומבוקש הן בארץ והן בעולם. בשלב הראשון של הפרויקט ראינו ביקושים גבוהים מצד אוכלוסיה איכותית של משפרי דיור מירושלים – בעיקר משכונות הר חומה, גילה וארמון הנציב. בנוסף, יש תנועה של מצמצמי דיור מעוטף ירושלים, מיישובים חזקים כמו אפרת, שמעוניינים לחזור לחיות בעיר. מעבר להם יש כמובן ביקושים גבוהים גם בקרב תושבי חוץ, רובם קונים את הדירות למגורים. בימים אלו אנו יוצאים בשיווק השלב השני בפרויקט וצופים את המשך המגמה הזו בביקושים"
התחדשות עירונית מול בנייה רגילה
לצד הקמת השכונות החדשות בבירה, מנוע הצמיחה המרכזי של השנים האחרונות נשען על מהפכת ההתחדשות העירונית בתוך השכונות הוותיקות. נתוני הלמ"ס מצביעים על כך שהריסה ובנייה מחדש הפכו לחלק בלתי נפרד מתמהיל המגורים העירוני:
בשנת 2025 החלו להבנות בירושלים 1328 דירות במסלולי בנייה והריסה מחדש ועוד 686 דירות כתוספת לבניינים קיימים סה"כ כ- 2014 דירות המהוות כשליש מהבנייה החדשה בעיר. זאת בהמשך למגמה מהשנה הקודמת, אז החלו להבנות בירושלים 1577 דירות במסלולי בניה והריסה מחדש ועוד 583 דירות כתוספת לבניינים קיימים סה"כ 2160 יח"ד שהיוו כ- 37% מהתחלות הבנייה בעיר באותה שנה."
רן ינאי מנכל ובעלים חברת צ.פ הפועלת בתחום ההתחדשות העירונית ומקדמת אלפי יחידות דיור בפרויקטים של פינוי-בינוי בירושלים, במספר שכונות שונות בעיר : "העובדה שירושלים מובילה במספר התחלות הבנייה בתחום ההתחדשות העירונית אינה מקרית. בראש ובראשונה, מדובר בעירייה שמבינה לעומק את החשיבות האסטרטגית של התחדשות עירונית עבור עתיד העיר, ופועלת באופן ממוקד ועקבי לקידום פרויקטים. ניתן לראות ריכוז גבוה של אנשי מקצוע, לצד תהליכים יעילים יותר באופן יחסי – הן באישור תוכניות והן בהוצאת היתרי בנייה, מה שמקצר משמעותית את לוחות הזמנים בהשוואה לערים אחרות בארץ. מעבר לכך, ירושלים היא העיר הגדולה בישראל הסובלת ממחסור חמור בעתודות קרקע זמינות לבנייה, ובמקביל מתמודדת עם גידול אוכלוסייה מתמשך. במציאות כזו, ההתחדשות העירונית אינה רק פתרון אלא הכרח".
◼️ חדשות ירושלים והסביבה בווטסאפ לחצו כאן
זכויות יוצרים: המערכת משקיעה מאמצים רבים באיתור בעלי זכויות היוצרים בתכנים המופצים ברבים. במידה ופורסמה מדיה שבעליה אינו ידוע, השימוש נעשה לפי סעיף 27א לחוק זכויות יוצרים. אם הנכם בעלי הזכויות, ניתן לפנות אלינו לצורך הוספת קרדיט או הסרת התוכן.
