קומת מסחר, משרדים מעליה ומגדל מגורים באותו מתחם יכולים להיראות בתוכנית כמו פרויקט אחד. בפועל, מאחורי החזית המשותפת נמצאים שימושים שונים, שעות פעילות אחרות וצרכים שלא תמיד מסתדרים עם אותו פתרון תכנוני. כשמוסיפים לכך את דרישות הבנייה הירוקה, כדאי לברר מוקדם איך הפרויקט ייבדק ואילו החלטות צריך לקבל לפני שסוגרים את המפרטים.
השאלה הזאת רלוונטית גם בבנייה רוויה למגורים בלבד. פרט קיר שנבחר בתחילת הדרך עשוי לחזור בעשרות דירות; החלפת חומר במהלך העבודה יכולה לחייב עדכון של חישובים ומסמכים בכמה בניינים. לכן, עוד לפני שעוסקים בניקוד, צריך להבין מה נדרש בפרויקט המסוים ואיך הדרישות מתחברות לתכנון ולביצוע.
מתחילים מבדיקת הדרישות של הפרויקט
ת״י 5281 עוסק בבנייה בת קיימה וכולל תחומים כגון אנרגיה, מים, חומרים ופסולת. העמידה בו מחייבת התייחסות לתנאי הסף ולניקוד הנדרש, לפי חלקי התקן והדרישות החלים על המבנה. בחירה בכמה מוצרים המשווקים כירוקים אינה מספיקה כשלעצמה כדי להוכיח עמידה בתקן.
החובה הארצית לעמוד בדרישות הבנייה הירוקה נקבעה בתקנות התכנון והבנייה, ותחולתה תלויה בין היתר בייעוד המבנה, בהיקפו ובמועד הגשת הבקשה להיתר. יש לבדוק גם את הדרישות המקומיות ואת מסמכי הפרויקט. מתחם חדש בשכונה עירונית ופרויקט ביישוב קטן אינם מקבלים אוטומטית את אותן דרישות, אך גם אין להניח שמיקום בפריפריה פוטר מבדיקה.
בפרויקט מעורב שימושים הבירור כולל את השאלה כיצד ייבדקו חלקיו: מה נדרש משטחי המגורים, מה חל על המסחר או המשרדים, ואיך מתייחסים לשטחים ולמערכות המשותפים. את גבולות הבדיקה והמסמכים הנדרשים יש לתאם עם הגוף הבודק הרלוונטי. כדאי לקבל תשובות לפני שהצוות מתחיל לעבוד לפי הנחות שלקח מפרויקט קודם.
מעטפת משותפת אינה מבטלת את ההבדלים בין השימושים
דירה, חנות ומשרד אינם פועלים באותן שעות. גם צורכי התאורה, האוורור והקירור עשויים להיות שונים. בתכנון של בניין מעורב שימושים צריך להבין היכן נכון להפריד בין פתרונות והיכן אפשר להסתמך על מערכת משותפת, בלי לאבד את ההתאמה לדרישות של כל חלק.
ניקח מצב תכנוני אפשרי: בחזית המסחר מתוכננים חלונות גדולים, ובקומות שמעליה דירות עם מרפסות. הזיגוג של החנויות אינו בהכרח החלופה המתאימה לדירות. מיקום ההצללות משפיע על החזית, ומערכות השירות של המסחר צריכות להשתלב בתכנון בלי לפגוע בתפקוד של השימושים האחרים. את ההחלטות האלה כדאי לבחון יחד עם האדריכל והיועצים הנוגעים בדבר, כשעוד אפשר להשוות חלופות.
גם חניון, גג או אזור שירות משותף מחייבים תשומת לב. צריך להגדיר למי שייך כל פתרון מבחינת הבדיקה, מי אחראי להכין את התוכניות ואילו מסמכים יוכיחו את הביצוע. אחרת, משימה שנראית משותפת לכולם עלולה להישאר בלי גורם שמרכז אותה.
בבנייה רוויה כדאי לבדוק את הפרט לפני שהוא חוזר בכל הבניין
היתרון של פתרון חוזר הוא שאפשר לתכנן ולתעד אותו באופן מסודר. הסיכון הוא שטעות באותו פתרון תחזור גם היא. לכן, במתחם מגורים כדאי לבדוק מוקדם את טיפוסי הדירות, כיווני החזיתות, המפגש בין מרפסות לקירות ואת ההתאמה בין פרטי המעטפת למפרטי הביצוע.
לא כל דירה באותו בניין מתנהגת באותה דרך מבחינה תרמית. כיוון החלונות, ההצללה והקומה יכולים להשפיע על הבדיקה. גם כאשר משתמשים בטיפוס דירה חוזר, יש לוודא שהחישובים והפתרונות מתייחסים לתנאים הרלוונטיים. הדברים נכונים במיוחד כשפרויקט כולל כמה בניינים שהעמדתם במגרש שונה.
בשלב בחירת החומרים צריך לברר לא רק את המחיר ואת הזמינות, אלא גם אילו נתונים ואסמכתאות יידרשו. ספק יכול להציע מוצר שנראה מתאים, אך בלי מסמכים שמאפשרים לבדוק את תכונותיו הצוות עלול להידרש להשלמות. כדאי לדעת זאת לפני הזמנת הרכש, ולא כשהחומר כבר ממתין באתר.
אסטרטגיית ניקוד צריכה להתאים לתוכניות ולתקציב
תכנון הניקוד מתחיל בבחינת פתרונות שהפרויקט יכול ליישם ולתעד. לכל סעיף שנבחר צריך להיות בסיס בתוכניות, בעל תפקיד אחראי ודרך להוכיח עמידה בדרישה. סעיף שנראה נוח על הנייר עשוי להתגלות כמסובך אם הוא תלוי במידע שאינו זמין או בשינוי שכבר קשה לבצע.
כאן נכנס גם התיאום בין היועצים. שינוי בחזית יכול להשפיע על הבדיקה התרמית; בחירת חומר צריכה להתאים לפרטי הביצוע; והחלטה על מערכת מים או אנרגיה צריכה להגיע גם למתכנן המערכת ולמי שמכין את המפרט. יש ערך לרשימת משימות קצרה ומעודכנת שמבהירה מה כבר נסגר ומה עדיין מחייב החלטה.
באוורגרין מרכזים מידע על ליווי לפי תקן בנייה ירוקה 5281 ועל שילוב הדרישות בתכנון ובביצוע. החברה מלווה פרויקטים ברחבי הארץ, ובהם בנייה רוויה ומתחמים המשלבים מגורים, מסחר, משרדים ושטחי ציבור.
האישור בשלב התכנון אינו סוף העבודה
לאחר הכנת חומרי ההגשה ובדיקתם, העבודה עוברת גם אל אתר הבנייה. התוכניות צריכות להתבטא בחומרים שנרכשו ובפתרונות שיושמו. אישור המתייחס לשלב התכנון אינו אישור סופי לכל תהליך הבנייה, ולכן יש להבין מראש מה יידרש בהמשך ומתי צריך לאסוף את התיעוד.
החלפת חומר, שינוי בזיגוג או עדכון של מערכת מחייבים להעביר את הפרטים לבדיקה אצל היועץ המתאים לפני היישום. לעיתים החלופה מתאימה, אך נדרשים חישוב מעודכן או אסמכתאות אחרות. רישום מסודר של השינוי מונע מצב שבו התוכניות, החשבוניות והתיעוד מהשטח מתארים פתרונות שונים.
לקראת בחירת צוות הליווי, כדאי לשאול מי מרכז את האוגדן, כיצד מטפלים בהערות הגוף הבודק ואילו משימות כלולות בתקופת הביצוע. אלה שאלות עבודה שמשפיעות על היום־יום של הפרויקט. כשיש עליהן תשובות ברורות, קל יותר לצוות להתקדם בהחלטות, לעדכן מפרטים בזמן ולהכין את המסמכים הנדרשים בלי לחפש אותם בדיעבד.
נכתב ע"י: אוורגרין יועצים
זכויות יוצרים: המערכת משקיעה מאמצים רבים באיתור בעלי זכויות היוצרים בתכנים המופצים ברבים. במידה ופורסמה מדיה שבעליה אינו ידוע, השימוש נעשה לפי סעיף 27א לחוק זכויות יוצרים. אם הנכם בעלי הזכויות, ניתן לפנות אלינו לצורך הוספת קרדיט או הסרת התוכן.
