עולם הנדל״ן בחו״ל פותח בשנים האחרונות שפע של הזדמנויות בפני משקיעים ישראלים המעוניינים לפזר את ההשקעות שלהם מחוץ לגבולות הארץ. מדינות רבות באירופה, ארה״ב ואוסטרליה מציעות נכסים במחירים נוחים יותר מהשוק הישראלי, תוך הבטחת תשואות אטרקטיביות לטווח הארוך. השוק הישראלי הגיע לנקודה שבה רכישת נכס להשקעה הפכה למשימה כמעט בלתי אפשרית עבור המשקיע הממוצע, בעוד שמעבר לגבולות הארץ מתגלות אפשרויות השקעה מעניינות. כמו בכל השקעה נבונה, גם כאן נדרשת הכנה מקיפה והבנה עמוקה של החוקים והנהלים הייחודיים לכל מדינה ואזור.
מה הם היתרונות הבולטים של קניית בית בחו״ל?
היתרונות הבולטים כוללים מחירים נמוכים יותר, אפשרויות פיזור סיכונים ותשואות אטרקטיביות. בישראל המחירים הגיעו לכדי בועה שהופכת את הרכישה לקשה עבור רוב הציבור, בעוד במדינות רבות אפשר למצוא נכסים איכותיים במחירים סבירים יותר. למשל, במחיר דירה קטנה בתל אביב ניתן לרכוש מספר נכסים במדינות באירופה או אפילו בארה״ב וגם נכס מושקע באוסטרליה. נוסף על כך, פיזור הסיכונים על פני כמה נכסים בחו״ל יכול להפחית את החשיפה לסיכונים הקשורים לשוק הישראלי הנתון לתנודות גיאופוליטיות ותהליכים כלכליים מקומיים, כאשר הפחתת הסיכונים מתאפשרת כשבמקום לשים את כל הביצים בסל אחד, המשקיע מפזר את ההשקעה על פני מספר נכסים במדינות שונות.
איך מתחילים את התהליך של בחירת המדינה המתאימה?
מתחילים במחקר מקיף של השווקים הגלובליים תוך בחינת מגוון פרמטרים חיוניים כמו יציבות פוליטית, מגמות צמיחה כלכלית ואיכות התשתיות הקיימות. השלב הראשון והחשוב ביותר הוא בדיקת קיומן של אמנות מס בין ישראל למדינות היעד, מה שמאפשר למנוע את בעיית כפל המיסוי המכבידה על רווחיות ההשקעה. לאחר מכן נבחנים הנתונים המקרו-כלכליים החשובים כמו שיעורי אבטלה, קצב הצמיחה הכלכלית ויציבות המטבע המקומי, לצד גורמים איכותיים כמו רמת התשתיות, מערכות החינוך והבריאות והיתרונות הגיאוגרפיים של כל אזור. מדינות מזרח אירופה כמו פולין, בולגריה וקרואטיה מציעות הזדמנות למשקיעים המחפשים נכסים במחירים אטרקטיביים עם פוטנציאל צמיחה משמעותי, בעוד שמדינות מערב אירופה כמו גרמניה והולנד מספקות יציבות רבה יותר תמורת השקעה גבוהה יותר. אוסטרליה מציגה חלופה מעניינת עם שוק נדל״ן יציב, כפי שטוען צח רונן מחברת ZKAUS , עם מערכת משפטית דומה לישראל וצמיחה דמוגרפית עקבית. בכל מקרה, כדי להגיע להחלטה מושכלת ומאוזנת, חיוני לבחון לפחות שלוש עד ארבע חלופות שונות תוך היעזרות במומחים המכירים לעומק את הייחודיות של כל שוק ואזור.
מהם השלבים המרכזיים בתהליך הרכישה עצמו?
התהליך כולל מספר שלבים, לרבות איתור הנכס, בדיקות משפטיות, הכנת מימון והשלמת העסקה במשרדים המתאימים. לאחר בחירת המדינה והאזור, מתחיל החיפוש אחר הנכס המתאים. שלב זה מחייב ביקור במקום או שימוש בסיורים וירטואליים מתקדמים בעזרת מומחה. לאחר מכן מתבצעת בדיקה משפטית יסודית של הנכס, הכוללת בדיקת הבעלות, חובות, שעבודים וזכויות צדדים שלישיים. חשוב מאוד לא לחסוך על הבדיקה המשטית המקדימה כדי למנוע הפתעות לא נעימות בהמשך. במקביל מתחיל הליך הכנת המימון, כאשר ישנה צורך במשכנתה יש לפנות לבנקים מקומיים או לבדוק אפשרויות מימון מישראל. השלב הבא הוא העברת הכספים למדינת היעד, תוך הקפדה על כללי הדיווח לרשויות המס בישראל. לבסוף מתבצעת סגירת העסקה במשרד עורך דין מקומי ורישום הבעלות ברשויות המקומיות.
מהן ההוצאות הנלוות הצפויות מעבר למחיר הנכס?
ההוצאות הנלוות כוללות מיסים מקומיים, עמלות, עלויות משפטיות ודמי רישום, וסך הכל הן נעות בין 5% ל-15% ממחיר הנכס. מס הרכישה משתנה ממדינה למדינה ונע בדרך כלל בין 2% ל-10% מערך הנכס, כאשר לעתים המוכר משלם חלק מהעמלה. עלויות משפטיות ותרגום מסמכים עולות בדרך כלל בין 1% ל-2% מערך העסקה, ודמי רישום וחותמות שונות מוסיפים עוד כ-1%. חשוב לזכור גם הוצאות שוטפות כמו מיסי רכוש שנתיים, ביטוח הבניין, דמי ניהול ואחזקה. על פי נתוני רשות המסים בישראל , בחלק מהמדינות קיימים גם מיסים על בעלות זרה או דמי קהילה שנתיים שיש לקחת בחשבון בתכנון התקציב.
איך מטפלים בהיבטי המיסוי בישראל ובמדינת היעד?
יש לדווח לרשות המסים בישראל על הרכישה ולשלם מיסים בהתאם לחוקי שתי המדינות, תוך ניצול אמנות מס למניעת כפל מיסוי. בישראל, נכס מחוץ לגבולות הארץ אינו כפוף לחוק המקרקעין הישראלי, ולכן אין תשלום מס רכישה בישראל. עם זאת, ישנה חובת דיווח על הרכישה לרשות המסים תוך 30 יום. בעתיד, כאשר הנכס יניב הכנסה משכירות, יש לדווח על ההכנסה ולשלם מס הכנסה בישראל. קיימות שתי חלופות מיסוי: המסלול הרגיל לפי מדרגות המס השוליות שיכול להגיע עד 48%, או מסלול מופחת של 15% ללא זיכוי על מס ששולם בחו״ל. במדינת היעד יש לשלם את המיסים המקומיים בהתאם לחוק המקומי. ישראל חתומה על אמנות מס עם רוב המדינות המפותחות, מה שמאפשר זיכוי על המס ששולם במדינה הזרה ומונע כפל מיסוי.
לסיכום,
קניית בית בחו״ל יכולה להוות השקעה מעולה עבור מי שמוכן להשקיע זמן ומאמץ בהכנה המוקדמת ובהבנת הכללים והחוקים הרלוונטיים, ולחלק זו בהחלט הגשמה של חלום. עם התכנון הנכון, הכרת השוק והליווי המקצועי המתאים, ניתן להפיק תשואות אטרקטיביות תוך פיזור סיכונים ובניית תיק השקעות מגוון ויציב.
