בשיח הציבורי על נדל"ן בישראל יש נטייה לטשטש הבחנה קריטית: לא כל שכונה שטוב לגור בה היא שכונה חכמה להשקעה, ולא כל שכונה שנראית "פחות נעימה" למגורים היא בהכרח הימור מסוכן.
השאלה היא האם המנגנונים הכלכליים, הדמוגרפיים והתכנוניים של שכונה מסוימת פועלים לטובת אנשים שמעוניינים בנדל"ן להשקעה, מכיוון שההבדל מהותי, ובחלק מהמקרים דורש בחינה קרה של השיקולים.
מגורים כהעדפה אישית, השקעה כמערכת מספרית
בחירה בשכונה באחת השכונות המבוקשות בישראל מתחילה כהחלטה ערכית ואישית שמושפעת מאיכות בתי הספר, מהאוכלוסייה, מהשקט, מהמרחב הציבורי ומהתחושה הסובייקטיבית של "בית". השקעה בנדל"ן, לעומת זאת, מבוססת על שיקולים של יחסים בין היצע לביקוש, בין תכנון עירוני לתנועת אוכלוסייה, ובין מחיר כניסה לפוטנציאל יציאה.
משקיע שמערב שיקולי נוחות אישיים בהחלטה כלכלית עלול לפספס הזדמנויות או גרוע מכך, להיכנס להשקעה יקרה עם תשואה נמוכה ויכולת צמיחה מוגבלת.
פרדוקס השכונות האיכותיות
דווקא השכונות שנתפסות כאיכותיות ביותר למגורים כמו שכונות ותיקות, מבוססות ויקרות, מציגות לא פעם תמונת השקעה בעייתית כשמחירי הכניסה הגבוהים, לצד תשואות שכירות נמוכות יחסית, יוצרים מצב שבו הכסף "עובד לאט."
בחלק מהמקרים, השכונות המבוקשות בישראל אינן מציגות אפשרויות משמעותיות לפיתוח, אין קפיצת ערך עתידית משמעותית, והעלייה במחירים מבוססת בעיקר על אינרציה, כך שלאנשים שמעוניינים ביציבות, זו יכולה להיות בחירה סבירה, אבל לאנשים שמעוניינים בצמיחה, הבחירה פחות מתאימה.
שכונות מעבר כיתרון אסטרטגי
שכונות שנמצאות במעבר, בין אוכלוסייה ותיקה לחדשה, בין הזנחה להשקעה ציבורית, בין פריפריה למרכז עירוני – מציבות לעיתים הזדמנות השקעתית משמעותית.
אלה שכונות שלא בהכרח הייתם בוחרים לגור בהן היום, אבל סביר מאוד שאחרים ירצו בכך בעוד חמש או עשר שנים.
ביקוש לשכירות מול ביקוש לבעלות
עוד הבחנה קריטית היא בין ביקוש לרכישה לבין ביקוש לשכירות. משפחות מחפשות יציבות, קהילה ומערכת חינוך – שוכרים צעירים מחפשים נגישות, מחיר וגמישות.
שכונה שמושכת סטודנטים, עובדים בתחילת הדרך או אוכלוסייה ניידת, יכולה לייצר תשואת שכירות גבוהה ויציבה גם אם היא אינה "יוקרתית", ומשקיעים שמבינים את ההבדל הזה בוחנים מי גר בשכונה, למה, ולאן הוא צפוי להמשיך.
השאלה שהמשקיע צריך לשאול את עצמו
השאלה הנכונה יותר היא איזו שכונה טובה למי ובאיזה שלב", במיוחד כשבוחנים באופן מקיף את מכלול ההיבטים של השכונות המבוקשות בישראל.
נדל"ן הוא תהליך מתמשך, ושכונה נבחנת במסלול ההתפתחות שלה, לכן משקיע רציני מחפש את התשובה שמאתגרת את האינטואיציה שלו, גם אם היא מייצרת אי־נוחות זמנית ודורשת הסתכלות רחבה וארוכת טווח.
היכולת להפריד בין הרצון האישי לבין ההיגיון הכלכלי היא אחד המבחנים החשובים ביותר של משקיע נדל"ן, ולמשקיעים שמבינים ששכונה מבוקשת למגורים ושכונה מבוקשת להשקעה הן לעיתים שתי ישויות שונות לחלוטין יש יתרון משמעותי, כי הם יודעים לשאול את השאלות הנכונות, בזמן הנכון, בלי להתבלבל בין בית להשקעה.
