משפחת כהן ומשפחת לביא חיו בשכנות טובה בחלקה שקטה בדרום הארץ במשך שנים ארוכות. הילדים שיחקו יחד בחצר המרווחת המשותפת, מארזי סוכר, שמן וחלב חצו את השביל והשלימו זה לזה את החסר בכל פעם שעלה הצורך, ובכל יום העצמאות פתחו הגברים מנגל עשיר בטעמים ובנינוחות לחגיגה משותפת. האידיליה ויחסי השכנות הטובים עמדו במבחן ולא נפגעו, גם כאשר משפחת לביא החליטה על תיחום הגינה באמצעות גדר חדשה בסגנון עכשווי. אולם כאשר הגיע הקבלן לבצע את העבודה, התברר שהגדר הישנה, זו שעמדה שם עשרות שנים והגדירה בפועל את הגבול בין המגרשים, כלל לא יושבת על קו הגבול הרשום בטאבו. הסטייה הייתה קטנה לכאורה, כמה עשרות סנטימטרים, אך המשמעות המשפטית והכלכלית הייתה עצומה.
מי פלש לשטח של מי? האם ניתן להכשיר את המצב? האם ניתן לקבל היתר בנייה אם החצר הפכה בבת אחת קטנה יותר? האם על משפחת כהן, שנהנו מבלי דעת מחצר גדולה יותר, לפצות את משפחת לביא על החוסר לאורך השנים?
האם עלויות התכנון והתיקון יחולו כעת על משפחת כהן בשל חובתם להשיב את השטח שנגזל, או על משפחת לביא שרצונה בחידוש ובעיצוב הגינה היא שתישא בעלויות?
גם שכנים טובים עשויים לנפץ את הידידות אל מול סוגיות משפטיות וכלכליות מורכבות, ובעולם הנדל"ן- 70 סמ"ר עשויים להיות מתורגמים לעשרות אלפי שקלים.
המקרה המתואר למרבה הצער אינו נדיר. במדינת ישראל קיימים אלפי נכסים שבהם הגבול הפיזי, כלומר הגדר, אינו תואם את הגבול הרישומי בקדסטר. רבים מניחים שהשטח שהם רואים הוא השטח שלהם, אך בתקופה שבה כל סנטימטר קרקע שווה כסף, פער קטן בין המציאות המוכרת לבין הרישום המשפטי עלול להפוך לסכסוך מתמשך. במקרים רבים, כל טעות של מדידה ישנה עלולה להוביל לעיכוב בהיתר בנייה, להקטנת זכויות בנייה או להוצאות גבוהות על הסדרת הגבול מחדש.
למה זה קורה?
כדי להבין את הפער צריך לחזור למדידות ההיסטוריות שבוצעו בישראל בעשורים הראשונים למדינה. בשנות החמישים והשישים כלי המדידה היו מדויקים הרבה פחות מאלו הקיימים כיום. חלק מהמדידות בוצעו תחת תנאי שטח מאתגרים, ורישומי הגבולות התבססו לעתים על מפות ידניות שנערכו באמצעים פרימיטיביים ביחס לטכנולוגיה המודרנית. לכך מתווספות תזוזות קרקע, שינויים טופוגרפיים ושיפוצים שהצטברו לאורך השנים בלי תיעוד מסודר. התוצאה: מה שקיים בשטח אינו תמיד תואם למה שמצוי ברישומים המקוריים. במילים אחרות, גדר שמונחת במקום עשרות שנים לא הופכת את המקום הזה לקו גבול שעמיד במבחן המשפטי.
הפער הזה הופך משמעותי במיוחד כשמדובר בהסגת גבול במקרקעין. לעתים סטייה של 10 ס"מ בלבד יכולה לשנות את התמונה לחלוטין. כאשר שמים לב שהגדר בנויה מעט בתוך המגרש השכן, היא עשויה לפגוע באחוזי הבנייה האפשריים, ליצור בעיה של קווי בניין, ולפעמים פשוט למנוע בקשה להיתר בנייה. בעלי נכסים מגלים לעתים קרובות שהפרגולה, קיר התומך או אפילו חלק מהמבנה עצמו פולשים לשטח שאינו שלהם. ההשלכות אינן רק משפטיות אלא גם כלכליות, משום שתיקון המצב עלול לדרוש הריסה, העתקה או תשלום פיצוי.
פתרונות ואפשרויות
בשל סיכונים אלו, הוגדרו סמכויותיו ותפקידו של מודד מוסמך שהפך לגורם מהותי בפתרון הסכסוך. מודד מוסמך הוא בעל מקצוע המביא כלים מקצועיים, ידע וטכנולוגיות מדידה מתקדמות, ומוכר כגורם מוסמך ואובייקטיבי לקביעת קווי גבול של שטחים וחלקות המקרקעין. כאשר מתעורר סכסוך על גבולות במקרקעין, בית המשפט אינו מסתפק בתמונות מהטלפון או בסיפורים של שכנים ותיקים. הוא דורש מסמך רשמי: מפה מצבית חתומה על ידי מודד מוסמך. המפה הזו מבוססת על נתוני המרכז למיפוי ישראל והיא נחשבת לתשתית המדויקת ביותר שעליה ניתן להישען במחלוקות מקרקעין. גם תשריט מדידה שמצורף לבקשה להיתר בנייה חייב להיות עדכני, תקני ומגובה בנתונים מדויקים. כל חריגה מהדרישות האלו עלולה לבטל בקשה או לעכב פרויקט שלם.
בחברת גאוטופ הנדסה מסבירים כי מדידה כזו חייבת להתבצע על בסיס נתוני המרכז למיפוי ישראל כדי שתהיה קבילה משפטית. עבודה הנעשית ללא תקנים מתאימים או ללא חתימה של מודד מוסמך פשוט לא תעמוד בדרישות החוק.
מודד מוסמך- מקדימים תרופה למכה
ההיבט המניעתי הוא אולי החשוב ביותר בסוגיות הנוגעות לקרקע. רבים פונים למודד רק לאחר שהתקלה התגלתה, אך בשלב הזה הנזק כבר קיים. הזמנת מדידה טרם הקמת גדר, בניית מחסן או הגשת בקשה להיתר בנייה יכולה למנוע בעיות מורכבות. גם לפני רכישת מגרש יש חשיבות רבה לבדיקה של סימון גבולות בפועל לעומת הרישום בטאבו. מי שמבצע בדיקת נאותות הנדסית מגלה מראש האם יש חריגות, האם הסטיות ניתנות להסדרה ומה המשמעויות התכנוניות ארוכות הטווח. צעד קטן לפני הרכישה עשוי לחסוך עשרות אלפי שקלים בעתיד.
בעידן הנוכחי, שבו מחירי נדל"ן גבוהים במיוחד ורגולציה צפופה מכתיבה את קצב התכנון, נדרשת מידה רבה יותר של דיוק. כבר לא ניתן להניח שמה שהיה תמיד הוא מה שיהיה. סימון גבולות נכון ושימוש בכלים מקצועיים כמו מפה מצבית, תשריט מדידה ושירותי מודד מוסמך אינם רק מסמכים טכניים. הם אמצעי הגנה משפטיים וכלכליים שמונעים מחלוקות מיותרות ומבטיחים תכנון נכון, שקוף ומבוסס עובדות.
לסיכום: שכנות טובה מתחילה בגבולות ברורים. הקמת גדר או כל אלמנט בנוי אחר מחייבת בדיקה מוקדמת ומקצועית. במציאות שבה טעויות מדידה היסטוריות עדיין משפיעות על חיי היומיום, האחריות על הבדיקה עוברת לבעל הנכס. מי שמוודא את העובדות לפני קבלת החלטות חוסך זמן, כסף ומריבות ומעניק לעצמו ודאות בעידן שבו כל חלקת אדמה היא משאב יקר.
המקום הטבעי להמשיך ממנו הוא העמקת תפקיד המדידה בתכנון עירוני ובתוך מאבקי הקרקע בישראל, משום שהגבול המשפטי מגלגל השלכות רבות מעבר לגדר עצמה.
