ההשקעה בקרקעות הפכה בשנים האחרונות לאחת הדרכים הפופולריות ביותר לכניסה לשוק הנדל"ן, במיוחד לאור העלייה המתמשכת במחירי הדירות והקשיים ברכישת נכס בנוי. אך לא כל קרקע מתאימה להשקעה, ולא כל הזדמנות שמוצגת כ'כדאית' אכן שווה את הסיכון. כדי להבין אילו קרקעות להשקעה עשויות להניב תשואה בעתיד, חשוב ללמוד כיצד לנתח את המצב התכנוני והמשפטי של הקרקע – ולעשות זאת בשיקול דעת.
להבין את ייעוד הקרקע
השלב הראשון בבחינת קרקעות להשקעה הוא בדיקה של ייעוד הקרקע. כל קרקע בישראל משויכת לאחת ממספר קטגוריות: קרקע חקלאית, קרקע למגורים, קרקע למסחר או לתעשייה, ולעיתים קרקע ציבורית. הבחנה זו אינה אסתטית או תיאורית בלבד, אלא משפיעה באופן ישיר על האפשרות לבנות, על ערך הקרקע בהווה ובעתיד, ועל סיכויי ההשבחה.
קרקע חקלאית, למשל, תיראה לרוב כשטח פתוח או שדה, אך ללא שינוי ייעוד רשמי לא ניתן לבנות עליה כלל. לעומת זאת, קרקע שמיועדת כבר למגורים או כזו שנמצאת בהליכי שינוי ייעוד, עשויה להוות הזדמנות השקעה מעניינת, כל עוד היא מגובה בתוכנית מתאר תקפה או מקומית.
תוכניות מתאר: הלב הפועם של עולם הקרקעות
כדי להבין את הפוטנציאל האמיתי של קרקע, אין די במראה עיניים או במיקום גיאוגרפי: נדרש להעמיק ולבחון אילו תוכניות מתאר חלות עליה. תוכניות מתאר הן המסמך התכנוני שמגדיר מה מותר ואסור לעשות בכל מגרש או אזור, והן למעשה מכתיבות את עתיד הנדל"ן באותו מתחם. מדובר על תוכניות ברמות שונות: תוכנית מתאר ארצית (תמ"א), תכנית מחוזית, תכנית כוללנית ותוכנית מקומית. רק הבנה מעמיקה של כלל התוכניות האלו מאפשרת גיבוש תמונה מלאה של המצב התכנוני.
קרקע שמסומנת בתוכנית כמיועדת למגורים, גם אם טרם הופשרה בפועל, נתפסת על ידי משקיעים ככזו שיש לה אופק תכנוני מבטיח. לעומת זאת, קרקע שאין לגביה תוכנית – כלומר, לא ידוע מה ייעודה העתידי – עשויה להיות 'קפואה', וההשקעה בה הופכת לספקולציה בלבד.
למשקיע הפרטי, שאינו מגיע מרקע מקצועי בתכנון ובנייה על קרקעות להשקעה, קשה לעיתים להבין את ההבדלים. אך כיום, מידע רב נמצא נגיש לציבור: ניתן לבדוק בעצמך דרך אתרי מינהל התכנון, הוועדות המקומיות או בעזרת ליווי מקצועי האם הקרקע כלולה בתוכנית פעילה, באיזה שלב התכנון היא נמצאת, ומה הסטטוס של אישור התוכנית.
יתרה מכך, תוכניות מתאר משפיעות לא רק על הייעוד, אלא גם על צפיפות הבנייה, היקף הזכויות, תשתיות עתידיות ואף על ערכי הקרקע בטווח הארוך. לכן, משקיעים מנוסים בוחנים לא רק את התוכניות המאושרות, אלא גם את אלו שעדיין בשלבי תכנון, התנגדות או הפקדה, וזאת מתוך הבנה שמה שנראה 'לא רלוונטי' היום, עשוי להשתנות תוך שנים ספורות ולהפוך לקרקע מבוקשת.
בפועל, היכולת להבין את שפת התכנון ולזהות את השלבים השונים שבהם נמצאת הקרקע היא אחד המרכיבים הקריטיים בהשקעות קרקעות. זו הסיבה שמומלץ לשלב אנשי מקצוע שיודעים לקרוא מפות, להצליב נתונים ולנתח את הסיכוי להתקדמות תכנונית, מה שיכול להכריע את כדאיות ההשקעה.
בדיקת היתכנות תכנונית ומשפטית
נקודה קריטית נוספת היא זהות בעל הקרקע. קרקעות להשקעה יכולות להיות בבעלות פרטית או בבעלות המדינה.קרקע פרטית לרוב מאפשרת תהליך רכישה ישיר, מהיר וברור יותר. מנגד, קרקע בבעלות המדינה עשויה להיות כפופה להקצאות, מכרזים או מגבלות שונות מצד רשות מקרקעי ישראל. חשוב להבין מראש עם מי מבצעים את העסקה, והאם זכויות הבעלות הן מלאות, חכירה או זכות שימוש זמנית בלבד.
משקיע זהיר שמעוניין בקרקעות להשקעה לא מסתפק בהצהרות של מוכרים או מתווכים. חשוב לבדוק האם הקרקע כוללת מגבלות תכנוניות, אם היא נמצאת בתהליך הפקעה, האם קיימת התנגדות מצד 'גופים ירוקים' מסוימים או תושבים, והאם יש תשתיות מתוכננות בסביבה. כל אלה עשויים להשפיע על קצב הפיתוח ועל האפשרות לממש את ההשקעה.
בשלב זה כדאי להיעזר באנשי מקצוע – אדריכל, שמאי או עורך דין בתחום המקרקעין – שיבחנו את ההיבטים התכנוניים והמשפטיים של הקרקע. לא מדובר בהוצאה מיותרת, אלא בהשקעה שיכולה לחסוך עוגמת נפש וסיכונים כספיים. כמובן, תמיד עדיף לקבל את כל אנשי המקצוע הללו במקום אחד – דבר שמתאפשר עם חברות יזמות המתמחות בקרקעות.
לא כל קרקע היא הזדמנות
השוק מציע מגוון רחב של קרקעות להשקעה, אך הבחירה הנכונה מחייבת הבנה מעמיקה של תחום התכנון והבנייה בישראל. אין קיצורי דרך: קרקע טובה להשקעה היא תוצאה של בדיקה יסודית, ניתוח תכנוני, ובחירה באזורים בעלי פוטנציאל ממשי להתפתחות. מי שפועל בצורה אחראית ושקולה, עשוי ליהנות מתשואה נאה בטווח הבינוני והארוך.
