שוק הנדל"ן הישראלי ממשיך להתמודד עם אתגרים משמעותיים. נתונים חדשים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מצביעים על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן ברבעון השלישי של השנה, לצד מלאי גדול של דירות חדשות הממתינות למכירה.
על פי הדוח, בחודשים יולי עד ספטמבר 2026 נמכרו בישראל כ־21,750 דירות, ירידה של 5.7% בהשוואה לחודשים אפריל עד יוני.
בניכוי השפעות עונתיות הירידה הייתה חדה יותר והסתכמה ב־6.8%.
בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2025 נרשמה ירידה של 7.3% בנתונים המקוריים, אם כי בנתונים מנוכי עונתיות נרשמה דווקא עלייה של 2.6%.
הנתונים מצביעים על האטה במכירות בטווח הקצר, אך אינם מעידים בהכרח על ירידה מתמשכת בכל פעילות שוק הדיור.
ירידה במכירת דירות חדשות ובדירות יד שנייה
מתוך כלל העסקאות שבוצעו ברבעון השלישי, כ־9,190 היו של דירות חדשות, המהוות 42.3% מסך הדירות שנמכרו.
מדובר בירידה של 7.2% בהשוואה לרבעון הקודם. בניכוי עונתיות נרשמה ירידה משמעותית יותר של 12.2%.
במקביל נמכרו כ־12,560 דירות יד שנייה, שהיוו 57.7% מכלל העסקאות. מספרן ירד ב־4.5% בהשוואה לרבעון הקודם.
הנתונים מעידים כי החולשה במכירות אינה מוגבלת לשוק הדירות החדשות בלבד, אלא ניכרת גם בשוק הדירות הקיימות.
עם זאת, בחינת נתוני המגמה לטווח ארוך יותר מראה כי מאז ינואר 2026 נרשמה עלייה ממוצעת של 1.1% בחודש בסך הדירות שנמכרו.
הנתון הבולט: 85,080 דירות חדשות עדיין לא נמכרו
אחד הנתונים המשמעותיים בדוח מתייחס למלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה.
בסוף חודש ספטמבר 2026 עמד מספר הדירות החדשות שלא נמכרו על כ־85,080 דירות ברחבי הארץ.
על פי חישובי הלמ"ס, מספר חודשי ההיצע הגיע ל־25.8 חודשים. המשמעות הסטטיסטית היא שבקצב המכירות הנוכחי נדרשים יותר משנתיים כדי למכור את מלאי הדירות הקיים, בהנחה שלא יתווספו דירות חדשות להיצע.
מדובר בנתון בעל משמעות עבור יזמים, קבלנים ורוכשי דירות.
ככל שמלאי הדירות גדל ביחס לקצב המכירות, עשוי לגדול גם הצורך של חברות הבנייה להציע תנאי רכישה אטרקטיביים כדי לעודד עסקאות.
עם זאת, הדוח אינו כולל נתונים על מבצעי מימון, הנחות קבלנים או שינויים במחירי הדירות, ולכן לא ניתן לקבוע על סמך הנתונים בלבד כי מחירי הדיור נמצאים בירידה.
תל אביב והמרכז מרכזים יותר ממחצית מהמלאי
לפי נתוני הלמ"ס, חלק משמעותי ממלאי הדירות החדשות שלא נמכרו מרוכז באזורי הביקוש המרכזיים בישראל.
במחוז תל אביב נותרו למכירה כ־26,500 דירות חדשות, המהוות 31.2% מהמלאי הארצי.
במחוז המרכז נותרו כ־21,070 דירות נוספות, המהוות 24.8%.
יחד מדובר בכ־47,570 דירות חדשות הממתינות למכירה בשני המחוזות — כ־56% מכלל המלאי הארצי.
בחלוקה לפי ערים גדולות, ירושלים מובילה עם כ־10,190 דירות חדשות שנותרו למכירה, ואחריה תל אביב־יפו עם כ־10,070 דירות.
בהמשך הרשימה נמצאות בני ברק עם כ־5,000 דירות, רמת גן עם כ־3,950 דירות, חיפה עם כ־3,660 דירות ואשדוד עם כ־3,430 דירות.
נתונים אלה ממחישים כי מלאי הדירות החדשות אינו מתרכז רק בערי הפריפריה, אלא גם במרכזי הביקוש הגדולים של ישראל.
הדרום מוביל את מכירת הדירות החדשות בישראל
לצד הירידה הארצית, מחוז הדרום ממשיך להחזיק בנתח משמעותי מפעילות הנדל"ן.
במהלך הרבעון השלישי נמכרו במחוז 2,406 דירות חדשות, שהיוו 26.2% מכלל הדירות החדשות שנמכרו בישראל.
בסך מכירת הדירות, חדשות ויד שנייה יחד, מחוז הדרום הוביל עם 23% מהעסקאות, ואחריו מחוז המרכז עם 22.1%.
בקריית גת נרשם נתון בולט במיוחד: 1,030 דירות חדשות נמכרו בתוך שלושה חודשים, יותר מבכל עיר אחרת בישראל.
אולם 78.3% מהדירות החדשות שנמכרו בעיר היו במסגרת סבסוד ממשלתי, נתון הממחיש את השפעתן המשמעותית של תוכניות הדיור הממשלתיות על היקף המכירות.
יותר משליש מהדירות החדשות נמכרות בסבסוד ממשלתי
מהדוח עולה כי כ־35.7% מהדירות החדשות שנמכרו בישראל במהלך הרבעון השלישי היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
מדובר ביותר משליש ממכירות הדירות החדשות בתקופה הנבדקת.
נתון זה מדגיש את מקומן של תוכניות הדיור הממשלתיות בפעילות שוק הנדל"ן, במיוחד באזורים שבהם משווקות דירות מסובסדות בהיקפים גדולים.
לצד זאת, נתוני המכירות הכוללים אינם מאפשרים לקבוע מה הייתה רמת הביקוש לדירות בשוק החופשי ללא השפעת התוכניות הללו.
האם רוכשי הדירות נמצאים בעמדת מיקוח טובה יותר?
הירידה במכירות, לצד המלאי הגדול של דירות חדשות, עשויה להשפיע על מערכת היחסים בין חברות הבנייה לבין רוכשי הדירות.
במצב שבו היצע הדירות גדול ביחס לקצב המכירות, רוכשים עשויים ליהנות מאפשרויות בחירה רבות יותר, ובחלק מהפרויקטים אף מתנאי מימון או מתמריצי רכישה.
מנגד, חשוב להדגיש כי לא כל מלאי הדירות שנותרו למכירה זמין לאכלוס מיידי, וכי דירות בשלבי בנייה שונים עשויות להיכלל בנתונים.
כמו כן, שינוי במספר העסקאות אינו מעיד בהכרח על שינוי מקביל במחירים.
לשם הערכה מלאה של מצב השוק יש לבחון גם נתוני מחירים, ריבית משכנתאות, היקפי בנייה והתחייבויות של היזמים.
שוק הנדל"ן הישראלי בנקודת מבחן
נתוני הלמ"ס מציגים שוק המתאפיין בירידה בהיקף העסקאות בטווח הקצר, לצד מלאי משמעותי של דירות חדשות שטרם נמכרו.
עם זאת, נתוני המגמה מצביעים גם על התאוששות מסוימת בפעילות המכירות במהלך 2026, ולכן התמונה מורכבת יותר מהאטה כללית ומתמשכת.
בחודשים הקרובים יהיה חשוב לבחון אם קצב המכירות יתאושש ואם היזמים יצליחו לצמצם את מלאי הדירות, או שההיצע הגבוה ימשיך לאפיין את שוק הדיור הישראלי.
בשורה התחתונה: יותר מ־85 אלף דירות חדשות נותרו למכירה בישראל, מספר העסקאות ברבעון השלישי ירד, ובענף ניצבים בפני מבחן משמעותי. השאלה המרכזית היא כיצד ישפיעו הנתונים על מדיניות השיווק של הקבלנים ועל תנאי הרכישה שיוצעו לציבור בתקופה הקרובה.
זכויות יוצרים: המערכת משקיעה מאמצים רבים באיתור בעלי זכויות היוצרים בתכנים המופצים ברבים. במידה ופורסמה מדיה שבעליה אינו ידוע, השימוש נעשה לפי סעיף 27א לחוק זכויות יוצרים. אם הנכם בעלי הזכויות, ניתן לפנות אלינו לצורך הוספת קרדיט או הסרת התוכן.
