הרצון להוסיף מרחב מוגן לדירה עלול להיתקל בהתנגדות מצד השכנים. איזה רוב נדרש, מתי אפשר לפנות למפקח ומה צריך להסדיר לפני תחילת העבודות? עו״ד חן מסיקה מסביר כיצד בוחנים את הזכויות של מי שמבקש לבנות ושל מי שחושש מהבנייה.
בבניינים ותיקים, הוספת ממ״ד לדירה קיימת מחייבת לא פעם שימוש ברכוש המשותף. בשלב הזה מתעוררות שאלות שחורגות מתכנון החדר עצמו: היכן הוא ייבנה, כיצד ישפיע על הדירות הסמוכות והאם אפשר להתקדם גם כשחלק מבעלי הדירות מתנגדים.
״כמעט תמיד יש כאן שני צדדים: בעל דירה שרוצה להגן על המשפחה שלו, ושכן שחושש מהשלכות הבנייה על הדירה שלו״, אומר עו״ד חן מסיקה. ״בשני המקרים מתחילים מבדיקת המסמכים: נסח הרישום, צו הבית המשותף, התקנון והתשריט. הם הבסיס להבנת הזכויות של כל צד״.
כמה בעלי דירות צריכים להסכים
חוק המקרקעין מבחין בין הרחבה רגילה של דירה לבין הרחבה לצורך בניית מרחב מוגן. בהרחבה רגילה על חשבון הרכוש המשותף נדרשת, ככלל, הסכמה של בעלי שלושה רבעים מהדירות, ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. אלה שני תנאים מצטברים. כשמדובר בבניית ממ״ד או מרחב מוגן קומתי, החוק מסתפק בבעלי 60% מהדירות.
בבניין של עשר דירות, למשל, הרוב לממ״ד הוא בעלי שש דירות. בהרחבה רגילה נדרשים בעלי שמונה דירות לפחות, לצד השיעור הנדרש ברכוש המשותף. בבית המורכב מכמה מבנים או אגפים יש לבדוק אם ניתן לחשב את הרוב ביחס למבנה או לאגף המסוים, בהתאם לתנאי החוק.
״לא מספיק לדעת כמה שכנים תומכים ברעיון״, מסביר מסיקה. ״צריך להבין מה בדיוק מבקשים לבנות ואילו זכויות מושפעות מההחלטה״. גם אופן קבלת ההחלטה ותיעוד ההסכמות טעונים בדיקה. כאשר הנושא מובא לאסיפה, חשוב להקפיד על זימונה ועל תיעוד ההחלטה בהתאם לתקנון ולדין.
הסכמת השכנים והבדיקה התכנונית
השגת הרוב אינה מסיימת את הבדיקה. יש לברר מה מאפשרות הוראות התכנון החלות על הנכס, אם נדרש היתר בנייה או אם חל מסלול פטור מתאים, ואילו אישורים ותנאים נדרשים למיגון. ההסכמה הקניינית וההליך התכנוני הם עניינים נפרדים, וכל אחד מהם מחייב בדיקה.
״הסכמת השכנים וההליך מול רשויות התכנון הם שני מסלולים נפרדים, ואחד לא מחליף את השני״, מדגיש מסיקה. המשמעות היא שגם לאחר שהושג הרוב, אין להניח שאפשר להתחיל בעבודות בלי לבדוק את יתר הדרישות.
מתי השכן המתנגד יכול לפנות למפקח
בעל דירה המתנגד להחלטת הרחבה וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו רשאי לפנות למפקח על רישום המקרקעין. ככלל, התביעה לפי מנגנון זה מוגשת בתוך 30 ימים ממועד קבלת ההחלטה. אם בעל הדירה לא נכח בעת קבלתה, המועד נספר ממועד המצאת ההחלטה אליו. המפקח רשאי להאריך את המועד מטעמים מיוחדים שיירשמו.
״מי שחושש מבנייה סמוך לחלון שלו או מפגיעה בדירה צריך לפעול בזמן ולתעד את החשש״, אומר מסיקה. עצם הפנייה למפקח אינה מעכבת את ביצוע ההרחבה, אלא אם הורה אחרת. לכן, כשמבקשים למנוע עבודות עד להכרעה, יש לבחון גם את הצורך בבקשה מתאימה.
מה קורה כשלא כל הדירות יכולות להתרחב
הרוב הדרוש אינו מבטל את הצורך לבחון את זכויות הבנייה היחסיות. כאשר בעל דירה מבקש הרחבה העולה על חלקו היחסי ברכוש המשותף, ודירה אחרת אינה ניתנת להרחבה או יכולה להתרחב בשיעור נמוך מחלקה, עשויה לקום חובה לתשלומי איזון. הזכאות תלויה בתנאי החוק ובאפשרויות ההרחבה של הדירות, ולא בעצם ההתנגדות לבנייה.
״כשבוחנים החלטה על ממ״ד, לא מסתפקים בספירת התומכים״, מסביר מסיקה. ״בודקים גם איך מתחלקות אפשרויות ההרחבה בין הדירות״. אם אין הסכמה על גובה תשלומי האיזון, החוק קובע מנגנון להערכתם באמצעות שמאי מקרקעין, ובמקרים המתאימים ניתן לפנות למפקח.
ההסכמות שכדאי לעגן לפני העבודות
סכסוכי שכנים בבתים משותפים סביב בניית ממ״ד עלולים להתפתח גם כשהצדדים מסכימים עקרונית לפרויקט. מחלוקת על שעות העבודה, מיקום הבנייה או האחריות לתיקון נזק יכולה להתעורר אם הפרטים נשארים בעל פה.
״ההמלצה שלי היא לעגן את ההסכמות בכתב״, אומר מסיקה. ״צריך להסדיר היכן ייבנה הממ״ד, מתי יתבצעו העבודות, מי יטפל באישורים ומי יתקן נזק לרכוש המשותף או לדירה סמוכה. זה מגן על מי שבונה ומעניק ודאות גם לשכנים״.
ליווי משפטי עוד לפני שהמחלוקת מסלימה
עורך דין מקרקעין בנתניה חן מסיקה מלווה בעלי דירות ויזמים בעסקאות נדל״ן, בהתחדשות עירונית ובסכסוכי מקרקעין. ניסיונו כולל ייצוג בקרוב ל־100 פרויקטים של התחדשות עירונית. בסכסוכים הנוגעים לממ״ד, משרדו מלווה הן בעלי דירות המבקשים לבנות והן שכנים המבקשים להגן על זכויותיהם.
הטיפול מתחיל בבחינת מסמכי הנכס, התוכניות וההתכתבויות. לאחר מכן נבחנים הסיכויים והסיכונים, ונבחרת דרך הפעולה המתאימה: הידברות, מכתב התראה או הליך בפני הערכאה המוסמכת. ״מי שרוצה לבנות, וגם מי שחושש מהבנייה, ירוויח מבדיקה מוקדמת של המסמכים, של הרוב הנדרש ושל המועדים״, מסכם מסיקה.
כדי להתקדם בבניית ממ״ד ולצמצם מחלוקות, חשוב לבחון מראש את מסמכי הנכס, ההסכמות וההיבטים התכנוניים. מתכננים לבנות ממ״ד, נתקלים בהתנגדות או חוששים מפגיעה בזכויותיכם בעקבות בנייה של שכן? פנו למשרד עורך דין חן מסיקה לתיאום פגישת ייעוץ, לבחינת המקרה ולגיבוש דרך הפעולה המתאימה לכם.
צרו קשר
טלפון: 052-6219021
דוא״ל: [email protected]
כתובת: הגביש 4, קומה 1, נתניה, בניין טיטניום
אתר: https://mesikalaw.com/
זכויות יוצרים: המערכת משקיעה מאמצים רבים באיתור בעלי זכויות היוצרים בתכנים המופצים ברבים. במידה ופורסמה מדיה שבעליה אינו ידוע, השימוש נעשה לפי סעיף 27א לחוק זכויות יוצרים. אם הנכם בעלי הזכויות, ניתן לפנות אלינו לצורך הוספת קרדיט או הסרת התוכן.
