אלפי בעלי דירות בבת ים, חולון, רחובות ורמלה ממתינים לקידום תוכניות התחדשות עירונית, בתקווה להחליף את הבניינים הישנים בדירות חדשות, ממוגנות ובטוחות יותר. אלא שאזהרות חריפות שנשמעו בכנס הנדל"ן של ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, המתקיים באילת, מציפות בעיה שעלולה להשפיע על עתיד הענף כולו: גם כאשר תוכנית פינוי־בינוי מקבלת אישור, אין בכך בהכרח כדי להבטיח שהפרויקט אכן ייצא לביצוע.
תומר צליח, סגן נשיא ויו"ר אגף יזמות ובנייה בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, הציג בכנס תמונת מצב מדאיגה במיוחד. לדבריו, כ־80% מתוכניות הפינוי־בינוי בישראל איבדו את ההיתכנות הכלכלית שלהן, לאחר שאושרו בעבר על בסיס הנחות שכבר אינן תואמות את תנאי השוק.
על פי ההערכה שהציג, כ־300 אלף יחידות דיור הנכללות בתוכניות שכבר אושרו בתב"ע אינן יכולות לצאת לפועל בתנאים הכלכליים הנוכחיים.
צליח הסביר כי תוכניות רבות אושרו מלכתחילה ברווחיות נמוכה יחסית, מתוך ציפייה לעליית מחירי הדירות בעתיד. אלא שבפועל, השינויים בשוק הדיור ובעלויות הבנייה והמימון שחקו את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים.
לדבריו, תוכנית שהציגה בעבר רווחיות של 13% לפי תקן 21, המשמש לבחינת הכדאיות הכלכלית של מיזמי פינוי־בינוי, עשויה להציג כיום רווחיות חד־ספרתית בלבד.
המשמעות האפשרית היא שתוכניות שקודמו במשך שנים, תוך השקעת משאבים מצד יזמים, רשויות ובעלי דירות, עלולות להתעכב משום שהחברות היזמיות מתקשות להצדיק את ביצוען מבחינה כלכלית.
עם זאת, חשוב להדגיש כי המספרים שהציג צליח הם הערכות של נציג התאחדות הקבלנים. בכנס לא הוצגה רשימה המפרטת אילו תוכניות איבדו את כדאיותן, ולא פורסמו נתונים המעידים שפרויקטים מסוימים בבת ים, חולון, רחובות או רמלה נעצרו בשל כך.
האזהרה מקבלת משמעות מיוחדת בערים שבהן ההתחדשות העירונית היא אחד ממנועי הפיתוח המרכזיים.
בחולון, למשל, מקודמת תוכנית ההתחדשות העירונית במתחם דב הוז, שבמסגרתה מוצעת הריסה של כ־962 דירות קיימות והקמת 3,244 דירות חדשות, לצד שטחי מסחר, תעסוקה ומבני ציבור. מדובר בתוכנית רחבת היקף, שנועדה לשנות את פני האזור ולשלב את הפיתוח החדש עם מערכות התחבורה המתוכננות.
ברחובות מקודמים מהלכי התחדשות משמעותיים, ובהם תוכנית מתחם מילצ'ן והתחדשות שכונת קריית משה. פרויקטים מסוג זה כרוכים לא רק בבניית בנייני מגורים חדשים, אלא גם בהיערכות לשינויים בתשתיות, בתחבורה ובשירותים העירוניים.
ברמלה אושרה ביולי האחרון להפקדה תוכנית התחדשות עירונית במתחם הרכבת, המציעה הקמת כ־1,029 יחידות דיור חדשות במקום כ־35 יחידות דיור קיימות. התוכנית כוללת גם שטחים נרחבים למסחר, לתעסוקה ולמבני ציבור, כחלק מהכוונה לחדש את מרכז העיר ולחזק את הקשר בין אזורי המגורים למוקדי התחבורה.
גם בבת ים מקודמים מהלכים נרחבים של התחדשות עירונית. בין היתר, השנה הוכרז מתחם ירושלים ב' כאזור לשיקום בדרך של התחדשות עירונית, במסגרת מסלול ייעודי לשיקום אזורים שנפגעו במלחמה.
הדוגמאות הללו ממחישות עד כמה משמעותי תחום ההתחדשות העירונית עבור ערי המרכז, אך אינן מעידות שהתוכניות שהוזכרו נמנות עם אותן תוכניות שצלח טען כי איבדו כדאיות כלכלית.
לצד האזהרה הכלכלית הציג בכנס מנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח, בעיה נוספת המעכבת את הבנייה בישראל: המחסור בתשתיות הדרושות למימוש תוכניות שכבר אושרו.
אלמליח אמר כי בישראל קיימות תוכניות מאושרות להתחדשות עירונית בהיקף של כ־1.3 מיליון יחידות דיור, וכי פתרון חסמי התשתיות יאפשר לקדם את מימושן.
מדובר בהיקף גדול במיוחד של דירות מתוכננות, אולם אישור תוכנית אינו שקול לקבלת היתר בנייה או לתחילת עבודות בשטח.
כאשר מאות דירות חדשות אמורות להחליף בניינים ישנים, נדרשת התאמה של מערכות המים, הביוב והחשמל, וכן של הכבישים, התחבורה הציבורית, מוסדות החינוך ושטחי הציבור. בהיעדר מענה לתשתיות האלה, גם פרויקט שהליכי התכנון שלו הושלמו עלול להתעכב.
יש להבחין בין שני הנתונים שהוצגו בכנס: הערכת צלח בדבר כ־300 אלף יחידות דיור שאינן כלכליות לביצוע, והנתון שהציג אלמליח בדבר כ־1.3 מיליון יחידות דיור בתוכניות מאושרות שהמימוש שלהן תלוי, בין היתר, בפתרון בעיות תשתית. לא פורסם פירוט המאפשר לקבוע מהי מידת החפיפה בין שתי הקבוצות, ולכן אין לחבר את המספרים.
אלמליח קרא לרכז את האחריות לתכנון, לתשתיות, לשיווק קרקעות ולפיתוח תחת גורם ממשלתי אחד, במקום החלוקה הקיימת בין כמה משרדים ורשויות. לדבריו, ריכוז הסמכויות עשוי לסייע בקידום תוכניות ולצמצם את העיכובים בדרך לבנייה.
במקביל, יו"ר המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, בני ארביב, חשף כי נבחנת הצעה לשינוי מנגנון היטלי ההשבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית.
לפי ההצעה הנבחנת, במקום מנגנון היטל ההשבחה הקיים ייתכן שיונהג תשלום שייקבע כאחוז ממכירות הדירות של היזם ויועבר לרשות המקומית. המטרה היא לצמצם את חוסר הוודאות הכלכלי ואת המחלוקות סביב חישוב ההיטלים.
עם זאת, ארביב הבהיר כי מדובר ברעיון ראשוני הנמצא בבחינה, ולא בשינוי שכבר אושר או נכנס לתוקף.
גם הדרישה של נציגי הקבלנים להפחתת היטלים ולהגדלת זכויות בנייה מעלה שאלות מורכבות. מצד אחד, צעדים כאלה עשויים לשפר את כדאיות הפרויקטים. מצד שני, הרשויות המקומיות זקוקות למשאבים כדי לממן את מבני הציבור והתשתיות הנדרשים לקליטת האוכלוסייה החדשה.
עבור בעלי הדירות הממתינים לפינוי־בינוי, המסר העולה מהכנס הוא שאישור תוכנית הוא רק אחד השלבים בדרך למימוש הפרויקט. גם לאחר אישור התכנון יש לבחון את הכדאיות הכלכלית, את יכולת המימון של היזם, את זמינות התשתיות ואת ההתקדמות לקבלת היתר בנייה.
לפיכך, בעלי דירות שכבר חתמו על הסכמים או נמצאים בשלבי קידום של פרויקט יכולים לבקש מנציגות הדיירים, מעורך הדין המלווה ומהיזם מידע עדכני על מצבו התכנוני והכלכלי של המתחם, על החסמים שנותרו ועל לוחות הזמנים המשוערים.
אין באזהרות שהושמעו בכנס כדי לקבוע שכלל תוכניות ההתחדשות העירונית נעצרו, או כי פרויקט מסוים לא יוכל לצאת לפועל. עם זאת, הן מצביעות על פער משמעותי בין היקף התכנון המאושר בישראל לבין היכולת להוציאו אל הפועל.
בבת ים, בחולון, ברחובות, ברמלה ובערים נוספות, שבהן עתידן של שכונות ותיקות תלוי במידה רבה בהתחדשות עירונית, השאלה המרכזית כבר אינה רק כמה דירות ניתן לאשר על הנייר, אלא כמה מהן ניתן יהיה לבנות בפועל ומתי.
זכויות יוצרים: המערכת משקיעה מאמצים רבים באיתור בעלי זכויות היוצרים בתכנים המופצים ברבים. במידה ופורסמה מדיה שבעליה אינו ידוע, השימוש נעשה לפי סעיף 27א לחוק זכויות יוצרים. אם הנכם בעלי הזכויות, ניתן לפנות אלינו לצורך הוספת קרדיט או הסרת התוכן.
