השבוע ברצוני לשתף אתכם בפסק-דין של המפקחת על הבתים המשותפים בחיפה (תיק מס’ 8/72/2022, נוימן ישראל אילן נ’ זבידה איתן, מיום 7.8.22).
מי שמתגורר בבניין משותף בוודאי מכיר את הסיטואציה לפיה למרות שלדירה בבניין בו אתם מתגוררים ישנה חנייה פרטית, נעשה שימוש בשטחים המשותפים בבניין לצורך חנייה נוספת.
במקרה האמור, טענו התובעים, שהינם חלק מהדיירים בבניין, כי הנתבעים שאף הם דיירים בבניין מחנים את רכביהם למשך שעות ארוכות ברחבת הכניסה לבית, בשטחים שלא יועדו לחנייה, לרבות בשטחי גישה לחניות ובגינות, ובכך משתמשים באופן קבוע בחלק מהרכוש המשותף ומפריעים ליתר הדיירים בבניין להשתמש בשטחים אלה באופן דומה – וזאת למרות שיש להם חנייה פרטית שלהם.התובעים ביקשו שיינתן צו שיאסור על הנתבעים להחנות רכבים בשטחים שלא הוצמדו להם לצורכי חנייה או שלא יועדו לכך. הנתבעים טענו מנגד כי הם זקוקים למקום חנייה נוסף ולא נותרה בידיהם ברירה אלא להחנות רכבים גם בשטחים המשותפים, כאשר החנייה ברכוש המשותף אינה פוגעת בדיירי הבניין והיא מהווה שימוש סביר ברכוש המשותף.
בסופו של דבר בפסק הדין שניתן נדחתה התביעה למתן צו שיורה לנתבעים לחנות אך ורק בחנייה הפרטית שלהם. המפקחת קבעה כי הזכות להחנות רכבים ברכוש המשותף, נבחנת לפי “שימוש סביר” ברכוש המשותף. קיומה או היעדרה של חנייה צמודה לבעלי הדירות בבית המשותף אינה מעלה או מורידה מהזכות לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף.
כך, בבתים בהם קיימות הצמדות חנייה לדירות לא ניתן לבטל באופן אוטומטי את זכותו של בעל דירה להעמיד רכב נוסף ברכוש המשותף, ובבתים בהם לא קיימות הצמדות חנייה לדירות אין בכך כדי להקנות באופן אוטומטי למי מבעלי הדירות בבית את הזכות להעמיד רכבים ברכוש המשותף.
גם חוק המקרקעין אינו נוקט עמדה לגבי זכויות השימוש של בעל דירה ברכוש המשותף. בסעיף 31(א) לחוק המקרקעין נקבע באשר לשימושים המותרים ברכוש המשותף בבתים משותפים, כי באין קביעה או החלטה אחרת של רוב השותפים האחרים, רשאי שותף יחיד להשתמש ברכוש המשותף “שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר”.
גם פסקי-דין שניתנו בעבר הכירו בזכות של בעל דירה לעשות ברכוש המשותף “שימוש סביר”, אף ללא הסכמת יתר בעלי הדירות, לרבות לצורך חנייה – בכפוף לשלושה תנאים: הראשון – שאותו שימוש תואם את הייעוד של אותו חלק ברכוש המשותף; השני – שבעל הדירה לא תופס בשטח חזקה ייחודית, כך שבעלי הדירות האחרים יכולים לעשות בו שימוש דומה; והתנאי השלישי – שאותו שימוש אינו גורם למטרד או לפגיעה בבעלי דירות אחרים.
הלכה למעשה, אם רוצים למנוע חנייה ברכוש המשותף, על האסיפה הכללית של הבניין ודיירי הבניין לקבוע בתקנון של הבית המשותף כי חל איסור על דיירי הבניין לחנות בתחומי הרכוש המשותף.
