פרויקט המטרו הענק שמתוכנן להיבנות בגוש דן בעשור הקרוב, טומן בחובו גם פוטנציאל נדל"ני עצום וצפוי להשפיע השפעה מכרעת על מחירי הנכסים במרכז הארץ ובעיקר בתוואי שבו יעבור. סקירה שערכה חברת ייעוץ הנדל"ן פז כלכלה והנדסה בבעלות דניאלה פז חושפת את הפוטנציאל במספרים.
המטרו יוקם לאורך כ-145 קילומטר ב-24 ערים ורשויות שונות במרכז הארץ, ויהווה מהפכה של ממש בתחום הסעת ההמונים באזור. עלות הקמת הפרויקט הינה 150 מיליארד שקל, והוא מקודם בהליך מזורז במוסדות התכנון. לפי הערכות, הוא צפוי לחסוך כ-50% ממשך הזמן שתושבי המרכז מבלים מדי יום בכבישים.
הסקירה מתבססת על השוואות בינלאומיות שבחנו את השפעת המטרו ביעדים שונים בעולם — בהם לונדון, סינגפור, הונג קונג וסן פרנסיסקו. היא מחלקת את אומדני עליית השווי של הנכסים ואת מגמות הפיתוח הצפויות סביבם לפי שלושה גורמים מרכזיים: המרחק שלהם מתחנת הרכבת, ייעודם, ומרחקם מ"גרעין" המטרופולין — העיר תל אביב.
לפי הסקירה של פז כלכלה והנדסה, שמלווה את פרויקט המטרו, צפויה עליית ערך של כ-20% במחירי הנכסים בתוואי המטרו, והיא גדלה ככל שהנכסים קרובים לתחנות הרכבת. הפרויקט יכלול 109 תחנות בערים השונות, וההשפעה הניכרת ביותר על מחירי הנכסים צפויה בקרבתן – עד למרחק של קילומטר מכל תחנה. היקפי ההשפעה הגבוהים ביותר צפויים בטווח של 300–500 המטרים הראשונים – הן על שטחי משרדים במסחר, והן במגורים. עליות הערך הגבוהות ביותר יהיו בסמיכות לתחנות שבהן יש הצטלבות של קווים או שילוב של אמצעי הסעת המונים נוספים, כמו הרכבת הקלה, כפי שמתקיים למשל בגלילות, בכפר גנים בפתח תקוה, ביוספטל בחולון, ובתחנות ארלוזורוב, השלום וההגנה בתל אביב.
הסקירה צופה כי עליות הערך הגדולות ביותר יהיו במשרדים ובשטחי המסחר — שייהנו מעליית שווי הנכסים, מהיקף זכויות בנייה מוגבר, ומנגישות תחבורתית בעלת משמעויות כלכליות רבות. בנדל"ן למגורים עליות הערך הגבוהות ביותר צפויות דווקא הרחק מהעיר תל אביב ב"טבעת הערים" השנייה במטרופולין – כמו באר יעקב, גבעת שמואל, ראשון לציון, רחובות, רמלה, לוד, נס ציונה, הוד השרון, פתח תקוה וערים נוספות – בהן צפויה עליית ערך של 24% ויותר.
לדברי דניאלה פז ארז, מנכ"לית ובעלי פז כלכלה והנדסה, "פרויקט המטרו בא לצמצם פער של מאה שנים בתוך עשור אחד והוא יביא לפיתוח אינטנסיבי מסביב לתחנות ובהתאם לעליית ערך מהותית בנכסים. הרציונל מאחורי זה הוא שברגע שהמטרו יתחיל לפעול, וכנראה כבר קודם לכן עם הציפייה לו, אנשים יהיו מוכנים להתרחק מהגרעין של תל אביב וסביבתה הקרובה, כי הנגישות תהיה נוחה יותר וזמן הנסיעה יתקצר בהרבה, וזה ייצר אטרקטיביות גדולה יותר למגורים באזורים האלה ובהתאם לעליית מחירים שם. מי שרוצה כיום להשקיע בדירה שתשביח את עצמה, עדיף לו לקנות באזורים האלה ולאו דווקא בתל אביב".
דוד סרוגו, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים רחובות, אמר בתגובה כי "לצד היתרונות הברורים, פרויקט המטרו יפגע אנושות בפוטנציאל הבינוי בסמוך לקוי הרכבת המתוכננים למשך עשר שנים שבהן הוא צפוי להתמשך. מדובר בנזק של מיליארדים לענף הבנייה והתשתיות והקטנת פוטנציאל פתרון לבעיית הדיור והצפיפות במרכז הארץ". סרוגו הוסיף כי "גם אם צפויה עליית ערך בנכסים בתוואי המטרו, הקפאת הבינוי עלולה להביא ל'הפסדים' של מיליוני שקלים בכל הקשור למימוש זכויות של בעלי קרקעות שלא יוכלו לעשות שום דבר בנכס שלהם במהלך הקמת המטרו בשל ההגבלות. מגורים בקרבת התחנות או שטחי ההתארגנות המתוכננים עשויים להיות אתגר של ממש בתקופת ההקמה. הארגון וכן התאחדות הקבלנים בוני הארץ קוראים למדינה לשתף אותם בדיונים ובתכנון הענק, כדי למנוע תכנון הלוקה בבעיות הנדסיות ותכנוניות שעתידות לגרום לנזקים בלתי הפיכים ולבכייה לדורות".
