בנק ישראל העלה את הריבית מספר פעמים מאז אפריל 2022, וכיום הריבית עומדת על 4.75%, לכן ריבית הפריים טיפסה כבר לשיעור של 6.25%. חשוב לזכור במשך שנים רבות סביבת הריבית הייתה נמוכה וכמעט אפסית, ומשיעור של 0.1% הריבית התייקרה וכיום היא משחקת תפקיד מרכזי כאשר בונים תמהיל הלוואה ולקוחים משכנתא מהבנק. במקביל להתייקרות ריבית הפריים גם מדד המחירים לצרכן גבוה בגלל האינפלציה, וזאת עוד לפני שהזכרנו את עליית מחירי הדירות בעשור האחרון.
כאשר אנחנו זקוקים למשכנתא במציאות הכלכלית המאתגרת של היום עלינו להפחית סיכונים ולתכנן נכון את ההלוואה. מאחר שמחירי הדירות עלו בצורה דרסטית בעשור האחרון עלינו לקחת משכנתא בסכום גדול, ובנוסף קשה יותר להשיג את ההון העצמי. תנאי השוק השתנו באופן מהותי וכדי לעמוד בתשלומי ההחזר החודשיים ולהימנע מבעיות בהחזר המשכנתא אין לוותר על ייעוץ משכנתאות פרטי, ורק כך נוכל לקחת משכנתא מותאמת ליכולת ההחזר שלנו ולהפחית סיכונים.
חשיבות של יועץ משכנתאות
במציאות הכלכלית המאתגרת שבה הריבית גבוהה, האינפלציה משתוללת, קיים חוסר ודאות כללי במשק ובמדינה ומחירי הדירות גבוהים מאוד, עלינו למזער סיכונים בבואנו לחתום על חוזה משכנתא מהבנק. ריבית הפריים טיפסה והגיע כבר ל-6.25%, לכן יש לבנות תמהיל משכנתא המותאם לרוח התקופה ויש להתייחס במקצועיות גם לתחזיות של האנליסטים כדי לבחור את מסלולי ההלוואה המשתלמים והמתאימים ביותר ליכולת ההחזר שלנו.
חשוב לציין כי רוכשי דירה ראשונה חייבים לגייס הון עצמי בשיעור של 25% לפחות, ומשפרי דיור חייבים לגייס 30%. בגלל מחירי הדירות הגבוהים המשימה של גיוס ההון הפכה למאתגרת ומורכבת יותר, ורבים לוקחים הלוואות משלימות לצורך כך, לכן הסיכון שלהם גובר ועליהם לעמוד בנטל תשלומי החזרי המשכנתא וההלוואות המשלימות.
כמו כן, יועץ משכנתאות פרטי מכיר את הבנקים ויודע כיצד לנהל איתם מו"מ קשוח להשגת התנאים האופטימליים עבורנו. היועץ של הבנק משקף את האינטרסים של המעסיק שלו ולא תמיד הוא ימליץ לנו על המסלולים שעדיפים עבורנו, לעומת יועץ פרטי המייצג אך ורק את האינטרסים שלנו מול הבנק.
תהליך ייעוץ המשכנתאות
תהליך ייעוץ משכנתאות מבוסס על 4 שלבים עיקריים:
- ניתוח פיננסי ואפיון צרכים – בשלב הראשון היועץ אוסף מידע פיננסי ומבצע ניתוח מעמיק כדי לאפיין את הצרכים הייחודיים שלנו ולבחון את יכולת ההחזר שלנו.
- אישור עקרוני – היועץ הפרטי בונה תמהיל משכנתא הכולל מספר מסלולים, בהתאם ליכולת ההחזר ותוך התייחסות לתנאי השוק המשתנים, והוא פונה לבנקים כדי להשיג אישור עקרוני למשכנתא.
- מכרז ריביות בין הבנקים – בסיום בניית תמהיל ההלוואה היועץ עורך מכרז בין הבנקים, משווה תנאים וריביות והוא מנהל מו"מ כדי לשפר תנאים.
- קבלת המשכנתא – בשלב האחרון אנחנו בוחרים את המשכנתא האופטימלית שהיועץ השיג עבורנו ועלינו להגיע לבנק כדי לחתום על חוזה ההלוואה.
למה דווקא חברה לייעוץ משכנתאות לעומת היועץ בבנק?
בכל סניפי הבנקים למשכנתאות ניתן ייעוץ חינמי ללווים הזקוקים למשכנתא. יחד עם זאת, יועץ המשכנתא מטעם הבנק חייב לעמוד ביעדים שהוצבו בפניו והוא מייצג בעיקר את האינטרסים של הבנק, כלומר המטרה שלו היא לסייע לבנק להרוויח כמה שיותר. חברת ייעוץ משכנתאות מקבלת תשלום מאיתנו והיועצים המנוסים שלה שומרים על האינטרסים שלנו והם מנצלים את כוח המיקוח של החברה והידע שיש ליועצים כדי להשיג עבורנו משכנתא אופטימלית בהתאמה ליכולת ההחזר שלנו.
לכן, אם אנחנו רוצים לקחת משכנתא בריבית אופטימלית ובהתאם ליכולת ההחזר, אין לוותר על חברת ייעוץ משכנתאות, ורק כך נוכל לחסוך עשרות אלפי שקלים ולמעלה מכך בהחזרי ההלוואה.
