אתם קונים דירה, מוכרים אחרת, מחפשים לשכור בית או פנטהאוז ולחילופין מחפשים דיירים שיתגוררו בנכס שלכם. כך או כך, מרבית הסיכויים שבשלב מסוים בחיים שלכם תיאלצו להתמודד עם עסקת נדל"ן.
זה נכון שאין חובה בחוק לקבל ייצוג משפטי בעת מכירה או רכישה של נכס, אך לפני שמוותרים על הליווי המשפטי כדאי לחשוב פעמיים. תחשבו על זה כך: עסקת נדל"ן היא אחת העסקאות החשובות והיקרות שתבצעו במהלך חייכם, כזו שטעויות קטנות עלולות לעלות ביוקר, האם זה הזמן לוותר על ייעוץ מקצועי?
תפקידו של עורך דין לענייני נדל"ן הוא ללוות את מי מהצדדים לאורך כל עסקת הנדל"ן. בין אם מדובר ברכישה, במכירה, בהשכרה – הן פרטי והן מסחרי, הן בדירות למגורים והן בדירות להשקעה.
במסגרת הכנת הכתבה נעזרנו בתובנות מקצועיות של עורכי דין המתמחים במקרקעין ונדל"ן, המופיעים באתר LawReviews.co.il. מטרת האתר היא לאפשר לציבור לאתר עורכי דין בתחומי משפט שונים בצורה מושכלת יותר, באמצעות פרופילים מקצועיים, סינון לפי תחום ואזור, וחוות דעת של לקוחות קודמים. מתוך ההיכרות עם השאלות שחוזרות בעסקאות מקרקעין, ריכזנו כאן מספר נקודות חשובות שכדאי להכיר לפני שמתקדמים לעסקה, ובפרט לפני שמגיעים לנושאים מהותיים כמו רכישה, מיסוי, ייעוץ וליווי משפטי ע"י עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ונדל"ן ובדיקות מקדימות.
רכישת נכס
רכישת דירה או בית היא אחת העסקאות החשובות והמרכזיות שנבצע במהלך חיינו, לא רק בהקשר של נדל"ן אלא בכלל. רכישת נכס מצריכה את מירב ההון שיש לנו ומעבר לכך נטילת משכנתא אליה אנו מחויבים לאורך שנים ארוכות. כמובן שניתן לחתום על עסקת המכר גם ללא עורך דין, אך הדבר אינו מומלץ כלל וכלל. בעוד אנו משלמים את מירב החסכונות שעבדנו עליהם, אנחנו חייבים לוודא שהמוכר הוא אכן בעל הנכס ורשאי למכור אותו, להגן על עצמנו מפני הונאות כאלה ואחרות ובכלל, לוודא שהמכירה מתבצעת באופן תקין מול הרשויות השונות.
מה בודק עורך דין מקרקעין בטרם רכישת נכס?
כדאי ומומלץ להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן כאשר מעוניינים לרכוש דירה. ליווי משפטי במקרים האלו הוא חשוב, ומעבר לכך חשוב שהליווי יהיה של מי שמתמחה בתחום הספציפי הזה ומי שהוא בעל ניסיון בעסקאות מסוג זה.
עורך דין למקרקעין, שילווה אתכם במהלך העסקה כולה, הוא זה שיבצע את הבדיקות המקדמיות, מבחינה תכנונית ומשפטית וידע לכוון אתכם אם אכן מדובר בעסקה כדאית, האם יש סיכונים כלשהם, האם המוכר הוא אכן בעל הנכס והאם בכלל ניתן למכור את הנכס ולא רובצות עליו הערות אזהרה, שעבודים וכו'. מעבר לכך, הוא ינחה את הרוכשים בהיבט המיסוי, יתנהל מול הרשויות השונות, כך שלא יהיו טעויות.
זיכרון דברים/חוזה מכר
על בסיס הבדיקות המקדמיות בהיבטים השונים, ועל סמך הסיכונים הרלוונטיים מנסח עורך הדין את זיכרון הדברים (מסמך משפטי שמשמעו שהצדדים נכונים לבצע את העסקה) וכן את חוזה המכר תחת סייגים ותנאים מתלים באים ישנם. עורך דין שצבר ניסיון בתחום הנדל"ן יודע מה הם המכשולים הנפוצים בעריכת חוזה, ממה יש להימנע ועל מה בשום פנים ואופן אסור לוותר. בדרך זו, אתם מגנים על עצמכם, על ההון שלכם ומפחיתים את הסכנות הנלוות לרכישת נכס.
מכירת נכס
אם אתם בעלי נכס ומעוניינים למכור אותו, לפניכם תהליך מורכב. לא די שעליכם למצוא רוכשים, לנהל מולם משא ומתן ולחתום על חוזה, אלא שמעבר לכך יש למכירת דירה ביטויים בירוקרטיים ומיסויים. מי שאינו בקיא ומומחה בתחום עלול לשלם ביוקר במקרה הטוב. במקרה הרע הוא עשוי כלל לא לדעת מה עליו לשלם וכך למצוא עצמו מבצע עבירה פלילית, על כך המשתמע מכך.
עורך דין המתמחה בנדל"ן יכול לסייע בכל ההיבטים הללו ולהגן עליכם מפני הטעויות. הוא זה שמתנהל מול המוכרים, דואג לעריכת החוזה והחתימה עליו, תוך הגנה על המוכרים וכמובן מוודא את כל ההיבט המיסוי. בסופו של דבר עורך הדין הוא גם זה שמוודא שכל התמורה עבור מכירת הנכס עברה כדין אל המוכרים.
בפרויקטים של התחדשות עירונית
תפקידו של עורך דין המלווה בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא שונה ממה שתואר עד כה. פרויקטים של התחדשות עירונית הם מורכבים, מסורבלים בירוקרטית, נמשכים שנים ומחייבים הן התמודדות עם הרשויות והן התמודדות עם החברה היוזמת והמבצעת של הפרויקט. זירות רבות קיימות בהליכי התחדשות עירונית ותפקידו של עורך הדין הוא לתכלל את הזירות כולן ולייצג את האינטרסים של כלל הדיירים. זוהי הסיבה שבחירת עורך הדין במקרה זה היא ארוכה יותר, שכן היא מחייבת הסכמה של רוב הדיירים או בחירה על ידי נציגות הדיירים.
עורך הדין בפרויקטים של התחדשות עירונית מלווה את הדיירים לכל אורך ההליך, דבר שצפוי להימשך לא מעט שנים. עליו לנהל משא ומתן על החוזה להליך, לעקוב אחר התפתחות העניינים, לספק ייעוץ מקצועי גם בשלבי התכנון, גם בשלבי הפינוי וגם בשלבי הבנייה, עד אשר הדיירים מקבלים את ביתם החדש.
בנכסים להשקעה או נדל"ן מסחרי
כאשר מדובר על רכישה או מכירה של נכסים להשקעה או נדל"ן מסחרי, עסקאות הנדל"ן הופכות מורכבות ומסובכות יותר. הן כוללות בדיקת נאותות, מיסוי מקרקעין מורכב, נושא של רישום זכויות וכן מימון בנקאי או השגת מקורות מימון לעסקאות השונות.
טעויות עולות ביוקר
הונאות נדל"ן הפכו בעשור האחרון לנפוצות יותר ויותר. אחת לכמה זמן מדווח בתקשורת על חברה או איש עסקים שהונו רוכשי דירות. רוכשים השקיעו את מיטב כספם איבדו אותו ונותרו גם ללא קורת גג. אף שנכון שככל שעובר הזמן ישנה מודעות הולכת וגוברת לתופעות אלו, ונכון שגם המחוקק מנסה או מקווה לעצור את ההונאה הבאה, אך בסופו של דבר, אין לנו אלא להגן על עצמנו בין אם מדובר ברכישת דירה או במכירתה. הדרך לעשות זאת היא פשוטה – לקבל ליווי משפטי שיאפשר לנו לעשות את הצעד בראש שקט.
