שוק הנדל"ן באשקלון מציג תמונה מעניינת: המכירות של דירות חדשות ירדו בחדות, אבל הפעילות בשוק הדירות מיד שנייה דווקא רשמה עלייה מתונה. כך עולה מנתונים חדשים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ביום רביעי, 14 באוקטובר, המתייחסים לעסקאות שבוצעו בחודשים יוני עד אוגוסט 2026.
על פי הנתונים, בשלושת החודשים יוני–אוגוסט נמכרו באשקלון 287 דירות חדשות, לעומת 419 דירות שנמכרו בשלושת החודשים הקודמים, מרץ–מאי. מדובר בירידה של 31.5%, שהם 132 דירות פחות.
בשוק הדירות מיד שנייה התמונה שונה. בתקופה הנבדקת נמכרו בעיר 439 דירות יד שנייה, לעומת 423 דירות בתקופה הקודמת. מדובר בעלייה של 3.8%, שהם 16 עסקאות נוספות.
הפער בין שני הנתונים בולט במיוחד משום שהוא מתרחש באותה עיר ובאותה תקופה: בזמן שמכירת דירות חדשות ירדה באופן משמעותי, מספר העסקאות בדירות קיימות נותר יציב יחסית ואף עלה מעט.
כשמחברים את שני חלקי השוק, מתברר שבחודשים יוני–אוגוסט נמכרו באשקלון בסך הכול 726 דירות חדשות ויד שנייה, לעומת 842 דירות בשלושת החודשים הקודמים. כלומר, מספר העסקאות הכולל ירד בכ־13.8%.
גם ההתפלגות בין סוגי הדירות השתנתה. בתקופה האחרונה היו דירות יד שנייה כ־60% מכלל העסקאות באשקלון, לעומת כמחצית מהעסקאות בתקופה הקודמת. מדובר בשינוי במשקל היחסי של הדירות הקיימות בתוך הפעילות בשוק המקומי, ולא בהכרח בשינוי קבוע בהעדפות הרוכשים.
הנתונים מעוררים שאלות לגבי מצב המכירות בפרויקטים חדשים בעיר. האם רוכשים מעדיפים כיום דירות קיימות? האם ההבדלים במחיר, במיקום או במועד קבלת הדירה משפיעים על ההחלטות? ואולי מדובר בתנודה זמנית במספר העסקאות?
בשלב זה, הנתונים הרשמיים אינם מספקים תשובה לשאלות הללו. הם מציגים את מספר הדירות שנמכרו, אך אינם מפרטים את הסיבות לשינוי או את מאפייני הרוכשים באשקלון.
לצד נתוני המכירות, פרסמה הלמ"ס גם את מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה בעיר. בסוף אוגוסט עמד המלאי באשקלון על כ־1,419 דירות חדשות, לעומת כ־1,478 בסוף יולי.
כלומר, במהלך החודש ירד מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה בכ־59 דירות, ירידה של כ־4%.
הנתון הזה מעניין במיוחד לנוכח הירידה במכירות הדירות החדשות. עם זאת, מלאי הדירות מושפע לא רק ממספר העסקאות, אלא גם מכניסת דירות נוספות לשיווק ומשינויים אחרים בהיצע. לכן אי אפשר להסיק מהירידה במלאי לבדה שהביקוש לדירות חדשות התחזק.
כדי להבין את התמונה המקומית כדאי להסתכל גם על המגמה הארצית. לפי הלמ"ס, בחודשים יוני–אוגוסט נמכרו בישראל כ־24,200 דירות, עלייה של 11.1% לעומת שלושת החודשים הקודמים בנתונים המקוריים. עם זאת, לאחר ניכוי השפעות עונתיות, נרשמה דווקא ירידה של 2.9%.
בחלוקה לסוגי דירות נמכרו בישראל בתקופה זו כ־10,110 דירות חדשות וכ־14,090 דירות יד שנייה. במחוז הדרום נרשם הנתח הגדול ביותר של מכירות דירות חדשות מבין המחוזות, כ־25.3% מכלל המכירות הארציות.
אלא שבתוך מחוז הדרום עצמו קיימים הבדלים בין הערים. בעוד שבאשקלון נרשמה ירידה של 31.5% במכירת דירות חדשות, באופקים נרשמה עלייה של 17.9% ובנתיבות עלייה של 16.7%. בקריית גת נמכרו בתקופה זו 1,044 דירות חדשות, עלייה חדה לעומת התקופה הקודמת.
המשמעות היא שלא ניתן להסביר את הנתונים באשקלון רק באמצעות המגמה הכללית בדרום. שוק הדיור המקומי מציג התנהגות שונה מזו של חלק מהערים הסמוכות, אך נדרשים נתונים נוספים כדי להבין את הסיבות לכך.
ומה לגבי מחירי הדירות? כאן חשוב להבחין בין מספר העסקאות לבין המחיר ששילמו הקונים.
ירידה של 31.5% במכירת דירות חדשות אינה אומרת שמחירי הדירות באשקלון ירדו בשיעור דומה, וגם לא בהכרח שהם ירדו בכלל. נתוני העסקאות שפורסמו אינם מדד מחירים, ולכן לא ניתן להסיק מהם לבדם אם דירה בעיר התייקרה או הוזלה.
עבור מי ששוקלים לקנות דירה באשקלון, הנתונים יכולים לשמש נקודת מוצא לבדיקת השוק: להשוות בין דירות חדשות לדירות קיימות, לבחון מחירי עסקאות שבוצעו בפועל, לבדוק את מועד האכלוס בפרויקטים חדשים ולהשוות את התנאים שמציעים מוכרים וקבלנים.
גם עבור בעלי דירות שמתכננים למכור נכס בעיר, התמונה אינה חד־משמעית. העלייה המתונה במספר עסקאות יד שנייה מלמדת שהפעילות בשוק זה נמשכה, אך אינה מעידה בהכרח על עלייה במחירי המכירה או על משך הזמן הנדרש למציאת קונה.
השאלה המרכזית לקראת החודשים הבאים היא האם הירידה במכירת דירות חדשות באשקלון היא תופעה זמנית, או תחילתה של מגמה ממושכת יותר.
לעת עתה, המספרים מצביעים על מציאות ברורה: פחות עסקאות בדירות חדשות, מעט יותר עסקאות בדירות יד שנייה ומלאי של יותר מ־1,400 דירות חדשות שנותרו למכירה בעיר בסוף אוגוסט.
עבור אחת מערי המגורים המרכזיות בדרום, אלה נתונים שכדאי לרוכשים, למוכרים ולמי שעוקבים אחר שוק הדיור המקומי להכיר.
זכויות יוצרים: המערכת משקיעה מאמצים רבים באיתור בעלי זכויות היוצרים בתכנים המופצים ברבים. במידה ופורסמה מדיה שבעליה אינו ידוע, השימוש נעשה לפי סעיף 27א לחוק זכויות יוצרים. אם הנכם בעלי הזכויות, ניתן לפנות אלינו לצורך הוספת קרדיט או הסרת התוכן.
